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鬱亮準備送綠地什麼禮物？
張玉良與鬱亮
新浪樂居深度報道記者 莫凡 餘舒虹/文
12月1日，就在億翰智庫發佈國內房企前11月銷售榜單，稱綠地集團以7億元的微弱優勢取代萬科成為行業冠軍之時，萬科董事會主席王石正隨SEE代表團穿越英吉利隧道，參加中歐社會環保的論壇。
萬科董事會秘書譚華傑表現得非常平靜，他對樂居記者稱，“對於萬科而言，當下有比追求數字和規模重要很多倍的事，那就是如何順應行業變化和移動互聯網時代，實現轉型。”另一萬科高管稱，“萬科已不玩數字遊戲。”
盡管對於“被超越”一事，萬科高管們清一色的擺出瞭不屑模樣，但外界還是一片嘩然，喧聲四起。億翰的數據有沒有水分？年終財報綠地奪得第一名的可能性有多大？當事房企心態如何？
早在今年1月份，克而瑞公佈的 《2013中國房地產企業銷售TOP50》榜單顯示，綠地僅以125億元的差距，排在萬科之後，位列第二。綠地因此被克而瑞研究中心總監薛建雄稱作 “2014年最有可能影響萬科老大位置”的地產公司。
十二月初，一個民間智庫發佈的一份爭議榜單，準確命中瞭地產界一哥之爭的微妙集體心理。樂居記者多方采訪論證，逐一釋惑。
一、綠地的數據有沒有水分？
有媒體稱，綠地這次能摘冠，或許有不小一部分業績是綠地的供應商合作夥伴貢獻的。這一猜測的論據是，綠地的某些合作方在看到億翰智庫發佈的榜單後，紛紛在其微信朋友圈吐槽：是不是自己用房子抵的欠款也算進銷售額瞭。
對此，綠地內部人士回應：“暫不探究該媒體的報道是否經過核實，但地產行業內，尤其是上市公司的業績披露是有規則的，綠地官方的相關數據合規合法，不會作假。”
以房抵債的意思很簡單。比如一傢房企要付給做門窗的合作公司一千萬元的工程款，但一時拿不出這麼多錢，就送給他價值一千萬的房子抵債。一方面節約瞭資金，一方面增加瞭一千萬業績。而如果你不想要房子，現金也不會太快給你。
地產行業慣例，項目的工程款一般都會集中在年底清付，每年的11、12月都是高峰期，以房抵債的做法無疑是要得罪供應商的，隻有私營老板願意去冒險，職業經理人主導的公司很少會這麼幹。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄對樂居記者稱，其實多數開發商都會以房抵債，綠地這麼幹更是在行業內出瞭名。
億翰智庫上市房企研究中心主任張化東表示，以房抵債對於一傢房企的總體銷售額幫助不會太大，隻有1%到3%的占比，並不影響排名。他亦表示，億翰的榜單是根據數據庫對60多傢上市房企項目銷售情況的追蹤做出來的。
以房屋抵去的債款計入銷售額，在會計口徑上是否合理？一位不願具名的財稅律師對樂居記者解釋，“在會計處理上，一般來說應按債務重組處理，但如果原合同規定就是以房產售價等額歸還債務的則不屬於債務重組。房企開發的房屋多屬於存貨，債務人以房屋抵償工程款應該按照以存貨清償債務處理。現實情況是，開發商以房抵債，房屋銷售的事實達成瞭，房產證也寫瞭對方的名字，從這個情況來看，可以計入銷售額。”
二、綠地最終趕超萬科的可能性多大？
第一的寶座，綠地早就虎視眈眈。綠地廣州公司員工透露：“集團內部要求我們今年一定要超過萬科，我們的存貨量比萬科大很多，所以我們員工也相信今年會拿第一。”
鬱亮曾說，萬科已經不想做老大瞭，誰能超過萬科，就送禮物給誰。這一次，樂居記者走訪多位萬科中底層員工，卻聽到瞭不一樣的聲音：“當然有些失落，但這隻是暫時的超越，真正的分清勝負要等到最後一個月才能知曉。”
萬科真的不想做老大哥瞭嗎？樂居記者獲悉，這兩天萬科總部正在密集開會，會議的主要內容就是，如何在最後一個月實現業績的沖刺。
一場爭奪王位的戰役正在打響，誰是最後的第一名，看客們心急如焚。從當前的數據分析，綠地的商住項目占比均衡，商業項目占銷售收入的比例超過40%，未來收入還有可能繼續增長。當下住宅市場正在大面積調整，商業項目的發展顯得更為平穩，收益也更安全。
此外，值得一提的是，今年綠地在海外市場的銷售額極有可能超過年初定下的200億元目標，這也將成為綠地趕超之路上的一大“利器”。由於海外市場融資成本相對較低，土地成本更有優勢，今後也會是綠地銷售業績的重要增長點。
薛建雄稱，綠地今年奪冠的可能性非常大，畢竟它有工程抵款，底氣更足一些。萬科完全要靠硬業績去拼，唯一的辦法就是多開幾次盤。不過，綠地在海外也很痛苦，雖然房價便宜，但是後期持有的稅收高，開發過程中的社會溝通成本也極高。”
深圳樓市專傢半求是研究萬科多年的專傢，他認為，綠地是政績模式，政府需要什麼就做什麼；而萬科是民生模式，民生需要什麼他們就做什麼，萬科不會去蓋最高的樓，什麼產品符合市場萬科就蓋什麼。
在他看來，綠地萬科行業一哥之爭其實是模式之爭。“房地產已經從開發時代進入服務時代，服務時代的到來，關鍵在於服務而不是開發。萬科已經進入新的價值體系，放棄在舊的價值體系跟別人比規模。你想規模超越我你就超越吧，你的規模撐起來瞭，但是你的服務跟不上，你就要摔重跤瞭。”他評價說。
這場“龍虎鬥”越到結尾越精彩，張玉良2014的夢想就是把萬科從第一的寶座上拉下來，他能收到鬱亮的“神秘禮物”嗎？
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-04/14015946150989940962264.shtml
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