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雲南城投陷資金窘境
以一級土地開發為主業的雲南城投，大量資金被套牢，不得不多方籌資，借債債還舊債和"賣兒賣女"，以籌措資金加快二級市場開發。
雲南城投在資金方面的捉襟見肘在其近期的一系列資本運作中顯露無遺。
12月11日，雲南城投置業(以下簡稱"雲南城投")公告稱，公司及控股子公司向中國信達資產管理股份有限公司融得3.8億元借款，融資成本約11%。
這已是一個月以來，雲南城投所進行的第三次高息融資。
"2014年擬采取銀行融資、信托產品、基金及其他非銀行融資等方式融資60億元。"--從近期公告中可以看出，雲南城投對資金的渴望並不回避。
對於資金的用途，雲南城投董事會秘書在接受中國房地產報記者采訪時稱："主要用於公司項目開發建設、項目投資及公司其他經營需要。"
同時，一向以一級土地開發為主業的雲南城投，今年以來明顯加大瞭二級市場的開發力度。僅近一個月就先後在昆明、重慶拿下20宗地塊。
"在二級市場多有作為，是為瞭回籠資金。通過二級土地開發賺錢救一級開發市場。"這是接受記者采訪的多位業內專傢給出的看法。
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近一個月來，雲南城投先後進行瞭三次融資：除前述向中國信達借款3.8億元外，12月10日，還通過轉讓子公司昆明市盤龍區城中村改造置業有限公司60%股權，向中融國際信托取得5億元資金；11月15日通過債權轉讓方式向中國華融資產管理股份有限公司借款8.1 億元。
借款之外，還多次變賣股權。
11月13日，雲南城投下屬企業以不低於3.78億元轉讓瞭所持有西苑地產60%股權。在此之前，雲南城投還轉讓瞭所持雲南天祐房地產有限公司51%股權及雲南城投昆明置地25%股權。
"頻頻轉讓股權將為其減輕資金壓力。時至年底，也有助其提升業績表現。"一位熟悉雲南城投的業內專傢分析稱。
其實，雲南城投的資金困局在近幾年年報中均有體現。
雲南城投2013年三季報顯示，前9個月雲南城投實現營業收入10億元，預收賬款14.7億元。長期借款55.8億元，資產負債率81.7%。
2012年年報更不樂觀。雲南城投全年營業收入僅3.54億元，預收賬款4.3億元，資產負債率81.64%。經營活動產生的現金流凈額為-18億元。當年共融資95.93億元。
同時，公告還稱，"預計2013年融資40億元，其中銀行貸款融資15億元，其他渠道融資25億元。"
目前來看，在其他渠道融資方面顯然已超過25億元。而近一個月的股權轉讓及借款，就為雲南城投釋放瞭21億元現金流。
不過，這對於其龐大的負債及支撐後續項目開發所需要的大量資金而言仍相差甚遠。雲南城投2012年年報顯示，"一年內到期的非流動負債為43.47億元"，這意味著2013年雲南城投需要償還43.47億元債務。
"雲南城投由於其所做二級開發項目較少，因此預收賬款較少，高負債情況更為嚴重。"前述熟悉雲南城投的業內專傢稱。
資金被一級開發套牢
雲南城投的被動始於2008年其與昆明市政府簽下的位於昆明環湖東路沿線、涉地4.8萬畝的一級土地開發項目。
據雲南城投公告，截至2013年初，該項目累計完成投資約73億元，首批1830畝已上交。據當初雙方協議，雲南城投獲得開發後土地出讓收益的50%；若收益率不足5%，將由昆明市政府補足。
看似利潤頗豐的買賣，卻因土地難以出讓而成為掣肘。
據瞭解，該項目首批25宗土地曾於2011年進行過招拍掛，然而，僅成交5宗共182.7畝，交易金額7.8億元，其餘均二胎房貸銀行準備東西流拍。
今年年初再次拍賣，6宗地塊全部以底價成交，總成交額29.84億元。
據克而瑞昆明機構信息經理張駿介紹，今年年初拍賣的這6宗地，均系雲南城投與其他開發商合作拿地及開發。其中，雲南城投與招商地產組成招商城投項目公司，開發290畝地；雲南城投與中海地產組成中海城投項目公司，開發258畝土地；還有2個商業用地，由雲南城投自己開發，共329畝。
"招商城投項目正在開展中，招商地產內部預計明年3月份後面市。"張駿對本報記者透露。銀行信貸利息二胎年息
"一二級聯動開發模式前期需要投入大量資金，這並不是雲南城投願意看到的。如果有可能，他們還是希望將土地拍賣出去。"前述熟悉雲南城投的專傢表示。
即使經過兩次拍賣，雲南城投交出的1830畝土地仍剩餘700多畝未賣出。
據公告，截至2013年3月22日，公司僅收回30.16億元，仍有大量資金套牢在這個項目上。
"雲南城投有地沒法賣，隻能借新債還舊債，手上土地成本更高，風險更大。"前述熟悉雲南城投的專傢對本報記者分析稱。
對此，雲南城投董事會秘書則對本報記者表示，"環湖東路項目尚未收回的款項在三季度末資產總額中的占比已不是很大，對公司資產負債率不會產生較大影響"。
為何環湖東路沿線土地難以拍賣？張駿分析稱，之前沒有賣出去是因為昆明市規劃局將這些土地規劃為商業用地，容積率低，樓板價很高。"未來以別墅洋房中高端項目為主，配合配套商業。不過，做中高端項目風險大，銷售周期長，而目前市場還是主要以剛需為主，因而很多開發商拿地會有顧慮。"
"這其實反映瞭三線以下城市政府在土地出讓方面的尷尬。房價回落，但材料、人工成本上升。開發商能承受的地價很低，政府前期收儲和市政的投入卻很高，地價賣不上去就虧錢。"前述熟悉雲南城投的專傢分析道。
雲南城投受制於資金壓力的另一個原因則是，"所做項目太窄，多是旅遊地產或舊城改造項目，這些項目開發周期都很長，回款就很慢。"蘭德咨詢總裁宋延慶分析稱。
據瞭解，目前雲南城投在售項目主要有融城優郡、融城金階和夢雲南的兩個旅遊地產項目等。
"融城金階主要出售寫字樓，去年7月開盤，目前銷售瞭一半，回款6.3億元；優郡項目屬於城中村改造，住宅部分應該已賣完，在售的是寫字樓，目前銷售一半，回款2.2億元。"張駿分析稱。即使全部銷售完，回款也並不很多。
解困之法：加速二級開發
"雲南城投作為省級國企要完成政府一級開發的任務，作為上市公司又要完成經營業績。因此，雲南城投也在調整一二級開發之間的比重，優化資產配置，加大二級開發力度。"昆明風之鈴咨詢機構CEO石遠對本報記者分析稱。
的確，今年以來雲南城投在二級市場拿地動作明顯增多。尤其是11月20日，以24.44億元競得瞭昆明市北部山水新區域17宗地塊。今年截至12月3日，共計拿地支出56.16億元。
"若北部山水新城能在明年下半年銷售一部分，將緩解一定資金壓力。不過昆明房地產市場存量還是挺大的，北部山水新城那邊項目也較多，壓力仍較大。"前述熟悉雲南城投的專傢告訴本報記者。
宋延慶則認為，對於雲南城投這類中小上市房企而言，應設計好長短線項目比例。既做短平快項目，以貢獻現金流及年終業績，同時做一些長線項目。"像雲南城投，隻做周期長的項目，就會高息舉債，代價就是把未來的利潤給吃掉。如果長短線結合，就能利用內部資金池循環，降低資金成本。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/11312539772.shtml
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