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  成交慘淡

  市場的反應,也在一定程度上開始波及決策者的判斷。

  與諸多預測相符,北、上、廣、深四大一線城市成交量同比下降四成,全國54個城市合計成交量較2013年下降超過三成。

  在敏感的北京,成交套數和面積創造瞭自2008年以來"五一"假期的歷史低值。

  在上海,多數開發商依然"對降價說不"的直接後果,體現在熱鬧的"五一"上海房展會及其尷尬的成交結果上。上海某豪宅甚至打出7.2折"甩賣",備案價每平方米超5萬元的項目最終以每平方米3.6萬元的均價銷售。

  根據中原監測的54個城市數據顯示,2014年"五一"假期,全國新建住宅合計成交23.6萬平方米,較2013年同期大幅下滑47%。其中從一線到四線城市價格均有明顯下挫,降幅達32%~65%。

  當中國的房地產市場經歷瞭2013年的高位運行與2014年一季度的低迷萎縮之後,3天"五一"小長假成為業界觀察市場後續走向的主要窗口。

  冷清,是這個"五一"小長假中國房地產市場的真實寫照。

內容來自sina新聞

  "不到資金鏈很緊張的地步,開發商都會選擇死扛。"弘毅資本總裁張義鴻表示,對於那些去年年底拿瞭高價地的開發商而言,今年的考驗也會非常大,項目大幅降價也是很有可能的。"

  早在2014年一季度,杭州、南京等地的小部分樓盤已經出現瞭價格調整。杭州被稱為2014年第一個進入"降價季"的城市。剛剛過去的"五一"小長假,杭州樓市也是表現慘淡,主城區3天僅成交57套房源,創下2009年以來的新低。

  一個原則得到廣泛認同:通過讓價可以快速去化。在供需博弈的過程中,隻要觸及購買力的天花板,買傢就會顯示出強烈的購買欲望。

  把目光轉向二三線城市,除瞭與一線城市一樣進入膠著博弈,廣西南寧、安徽銅陵、天津濱海新區、浙江蕭山、江蘇無錫等地出現的微妙變化均被解讀為"救市"或"松綁"論調。

  深度博弈

  "本輪房地產市場繁榮接已近尾聲。對於當前的房地產市場的走勢,不少開發商及業內人士認為是短期走勢。但是成交量的回落隻是市場對資金價格上漲的最初反映,其背後是資金價格與需求的市場規律。"在中金標準數據總經理郝文嘉看來,房地產是資金密集型行業,對資金的渴求度以及對資金價格的敏感度都非常高。

 &二胎銀行不察配偶怎麼貸款比較會過件emsp;價格松動

  "房企不會直接降價,但是要讓價,調低預期入市價格,起碼回調到去年上期開盤價格,才對購房者有吸引力。"作為北京首輪平價入市項目開發商之一的東亞新華地集團營銷管理中心總監賈玉鵬向中國房地產報記者坦言,2014年房企在京的項目銷售壓力都非常大,但是北京、上海等一線城市地價依然堅挺,優質地塊競拍幾乎瘋狂,如果不是部分前期項目拿地價格相對便宜,讓價後仍有利潤,高價拿地的房企不可能存在更大讓利甚至降價的空間。

  根據世聯行集團市場研究部監測,東北三省的三四線城市現已成為不少開發商的夢魘。如丹東的去化周期高達近7年,如果把未來的供應算上,這個去化周期則會"長得可怕"。

  在廣州,樓價松動情況相對明顯。近20個新盤實際開盤價均比此前"吹風價"下調一成多。"五一"期間,這個城市的網簽均價同比下降約8個點的情況下,促發瞭不到7個點的簽約量增長,終於成為一線城市的一個例外。

  可見,大量的購房需求,隻是在觀望和等待更合適的市場價格。

  根據2013年年初國務院"針對不同城市情況分類調控"的精神,各地可以根據當地實際情況"分類施策、分城施策"初現端倪。

  在北京,即使趕在"五一"前一個月內集中供應近40個項目,也有二手房出現罕見的單套直降百萬元,但3天內一二手房全部簽約套數不過200套。

  "像蘭州這樣的中西部城市,雖然現在市場價格還沒出現一線城市那麼強烈的變化,但已經有成交凍結的趨勢。如果全國房地產市場整體定調,早晚也會傳導到這些中西部城市。"21世紀不動產蘭州分部董事長兼總經理楊建斌表示。

  在深圳,"五一"樓市可以用"超冷清"來形容:3天一手房成交僅49套,成交量同比大跌超六成,且無一新盤入市銷售,這成為深圳史無前例的樓市現象。

  "龐大的市場需求是客觀存在的,隻是目前供應一方面的價格點還不能讓購房者滿意。一旦有項目讓價,去化速度加快會非常明顯。"在北京世聯行執行董事總經理劉春巖看來,經歷瞭自2008年到2014年樓市的幾輪價格沉浮,購房者與開發商都大約已經摸到瞭價格邊際。

  在北京,限制售價低於周邊項目市場價格30%的自住型商品房,單個項目供應房源兩千餘套,就可以吸引20萬以上網絡申請量。

  假如這一情況再長時間僵持,也許就不能僅僅用"深度博弈"進行解釋瞭。

  上升的"地板"

  然而,土地仍將是決定房屋價格的根本因素之一。在天花板可能已經建成的情況下,地板卻不一定停止上升。

樓市進入深度博弈 大量購房者等待更合適房價

  在2014年"金三銀四"未現之後,業內普遍認為,從"五一"業績可以明顯看出2014年市場的整體下行趨勢。

  數據顯示,2014年第一季度,在全國主要監測城市綜合地價環比漲幅7個季度來首次收窄的情況下,住宅地價仍保持較快速上升,重點城市增幅較均值更增加約0.5個百分點。這些情況的出現,還都是在地價上漲動力明顯減弱的背景之下。

  繁榮的尾聲

  接下來,房企將面臨土地價格、購買力沖突造成的巨大壓力。

  一些市場數據研究機構早在年初就已經做出瞭樓市風險預警。此前,中國科學院管理、決策與信息系統重點實驗室與中金標準數據聯合發佈的百城住宅投資收益指數顯示,被監測的全國百餘城市房地產投資復合收益率已經出現明顯下降。

  "全國樓市在'五一'期間的成交量已經陷入近3年來的最低點。今年"五一"假期成交量不僅低於2013年的歷史同期成交高位,較2011年及2012年也分別有19%、36%的降幅。"中原集團研究中心研究總監張海清告訴中國房地產報記者。

  近年來由於全國各大城市房價均經歷瞭較大的上漲,在房價高企的情況下,房地產業的消費人群需要依賴銀行信貸才能完全購買的比例不斷增加。進入2014年以來,隨著商業銀行理性業務的快速擴張,存款利率市場化進程的推進,以及互聯網金融產品的競爭,中國金融市場步入瞭寬貨幣、高利率、緊信貸的流動性異常階段。

  "銀行貸款的支建地貸款新北三峽建地貸款持是房地產市場繁榮的重要條件。資金市場的任何一點變動都將快速傳導到房地產端。"郝文嘉對此表示。

  當然,對整個市場做出判斷前,還需要解答一系列更具根本性的問題。例如,2008年以來暴漲的原因到底是企業趨利行為還是土地價值在中國的真正釋放?"國五條"等一系列措施到底對如今的冰冷數據產生瞭多大影響?

  與之相比,建立在購房者盲目、房企嚴重趨利這一基礎判斷上的政策體系,恐怕需要新的判斷。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-12/09314131805.shtml
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劉慧君

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