劉慧君

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內容來自sina新聞

新一輪海外置業大潮開啟 國內投資渠道被指太少

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  英國伯克利(Berkeley)集團10月16日在北京開瞭個展廳，主要介紹英國房產。其國際業務拓展部總監Paul Bennett稱，近一個月的時間裡，前來咨詢的中國客戶不少，且已有多筆成交。據仲量聯行北京及華北區董事總經理張瑩透露，2012年倫敦新建的住宅80%賣給瞭來自英國以外的客戶，其中至少有5%的買傢來自中國。中國買傢"來勢洶洶"，已成為全球房地產市場上一股不可小覷的力量。想分一杯羹的不隻是國外開發商，還有國內開發商、中介機構，甚至還有自由經紀人。

  被覬覦的中國市場

  伯克利集團(Berkeley Group)是一傢已在倫敦證券交易所上市並加入英國富時250指數公司，在房地產上市企業市值排名中，位列第三，其經營收益達到26億英磅。

  仲量聯行中國區董事、國際住宅部總監張宏告訴21世紀經濟報道記者，中國人有個購房習慣，就是眼見為實。但當他們安排好簽證、酒店實際到海外去觀看實物時，也許已經錯過瞭最佳的購買時機。伯克利集團的展廳在第一時間為客戶提供瞭倫敦發售的新盤信息，購買者可以在展廳看到一些實物。由於數據信息保持與英國一致，實時更新，使買傢能在第一時間判斷出購買機會，並在合適的時機進入市場。

  早前，美國公司Toll Brothers(托爾兄弟)也曾來中國推介項目。托爾兄弟是美國一傢專註高檔住宅的開發商，居美國第三位。他們選擇的方式開小型的推介會，抑或是參加不同類型的展會。托爾兄弟的高管甚至會定期來中國市場。

  不過，21世紀不動產中國區海外事業部總監劉冰冰發現，這樣的推介會產生的效力，並不夠持久。成交量取決於推介會舉辦當時簽的單。"後續不會有太多的機會。"劉冰冰說。那些在房展會上參展的國外開發商們，所做得更多的工作是培訓消費者，他們扮演的是鋪路人的角色。

  這當然也給中介留下瞭空間。"這些客戶到美國後，還是需要有專門的經紀人的服務。"劉冰冰說。有一些客戶從國內就開始通過21世紀不動產尋找項目。想幫助海外開發商開拓中國市場的中介不再少數。

  其中還有自由經紀人的身影。早在2010年10月，有美國高端房地產界"第一夫人"之稱的Coldwell Banker(科威國際不動產公司)執行董事Joyce Rey女士在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，相信在中國存在大量的潛在買傢。在高調地接見完中國媒體後，近兩年時間裡，Rey的身影沒有再出現過。

  有意思的是，越來越多的華人移民發現瞭這一市場，努力地考取房地產經紀人牌照。在美國，建地貸款高雄湖內建地貸款二手房交易量占整體房屋交易量70%以上。絕大多數赴美購房的中國人，需要經紀人的協助。現在，華人經紀人的微信營銷攻勢已經開始。

  最懂中國人心態的當屬本土開發商。碧桂園(02007.HK)在馬來西亞的項目，采取瞭"全民營銷"的方式，幾乎他們所有樓盤的展示處都會有馬來西亞項目的信息。並且，還會不辭辛苦地組織一場又一場的馬來西亞看房團。

  碧桂園相關負責人告訴記者，中國購房者很擔心房子出瞭問題怎麼辦，尤其是買房涉及到的法律問題。買本土開發商房子的好處是，更加瞭解。"如果出瞭問題，到廣州來找楊老板維權就是。"這位負責人開玩笑說。

  盡管中國的開發商有更廣的客戶基礎，但Paul Bennett向21世紀經濟報道記者直言，並沒有打算和中國開發商進行股權合作。在中國設展示廳，不會以銷售業績作為直接衡量的標準。對他們績效考核起決定性因素的是客戶滿意度。

  大幕剛剛開啟

  高力國際澳洲新南韋爾斯州際行政總裁Malcom Tyson表示，2012年，中國人在世界各地的物業投資創下約40億美元的新紀錄，趨勢延續至2013年。讓海外開發商更感興趣的是中國人數日增的富裕高資產凈值人士。瑞士最大的私人銀行集團--瑞士寶盛集團預計，至2015年中國有接近140萬高資產(可投資流動資金逾百萬美元)凈值人士。

  新一輪海外置業大潮其實才剛剛開啟。剛剛從美國旅遊歸來的何梓(化名)告訴21世紀經濟報道記者，"十一"期間，他在美國舊金山西海岸遇到瞭很多來自中國的看房團。

  美國全國房地產經紀人協會(NAR)公佈的數據顯示，截至2013年3月31日的過去一年中，68個國傢和地區的國銀行房屋二胎利率任何問題免費諮詢際買傢在美買房共計682億美元，其中加拿大人最多，占到23%；其次就是來自中國的購房者，達到12%，連續3年成為美國房產第二大海外買傢。

  劉冰冰觀察到，北美是海外置業群體首選的目的地，其次是澳大利亞。數據顯示2007年至2012年間，澳大利亞的外國直接投資當中，中國所占比例增加瞭兩倍，原因是投資者對房地產的興趣濃厚，近期中國人對該國房地產的投資增長更高於礦產勘探開發。

  高力國際表示，與中國公司和機構投資者一樣，他們物色這類投資機會是因為國內經濟增長放緩，但更重要的是中國依然隻有少數可讓他們投資財富的渠道。

  除瞭北美和澳大利亞之外，歐洲主流國傢的房產也開始闖入中國人的視野。Paul Bennett指出，就購房的資本回報來言，世界上任何一個大的城市都難與北京相抗衡。對倫敦更有經驗的購房者來說，他們購入地產項目的目的通常都是多元化的。有些人可能是為瞭儲蓄目的，使手中的資金有保險的地方存放；有一些購房者是出於為子女教育考慮，倫敦有四世界排名靠前的大學。

  據仲量聯行方面透露，最近一段時間促成瞭不少來自倫敦的生意。張瑩告訴記者，比起其他國傢，英國的優勢是沒有資本利得稅，通常隻需要付10%的首付，法律上就已經擁有房屋的產權瞭。目前，中國買傢們最心儀的大概是50萬英鎊的房屋。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/10033723570.shtml

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