劉慧君

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為緩解庫存積壓，不少房企采用低首付方式加速去化

??新浪樂居訊(記者 薛競舸)日前，東亞新華宣佈，旗下所有項目實行10%首付制，餘下的20%首付款在一年內補齊即可。2014上半年至今，樓市降價潮已開始蔓延。企業庫存與去化壓力直接作用在房價，為加快周轉消化庫存，下半年更多房企降價促銷的方式即將顯現出來。

??10%首付降價買房實為加速快跑

??記者今日從東亞新華地產瞭解到，8月1日起，東亞旗下所有項目將實行10%首付，購房者在簽約時隻需繳納首付款的10%即可購房，而3成首付款的餘下兩成，隻要在一年內補齊即可。這就意味著僅需懷揣房款首付的10%便可購得東亞新華旗下任何一處房，對於以往30%首付款有一定壓力的購房者而言，繳齊首付的期限放寬至一年，實則等同於優惠買房。

??東亞新華的營銷總監賈玉鵬告訴新浪樂居記者，10%的首付優惠實際上是為湊齊首付有壓力的購房者減輕負擔，同時亦是為自身消化庫存考慮。賈玉鵬分析，這一兩年房價漲幅過高，導致購房者預期發生改變。東亞新華此舉可緩解庫存積壓的態勢，以更迅速地回款拿地。

??對於立足剛需市場的東亞新華而言，跑量最重要並行之有效的方法就是降價。早在3月初萬科橙低預期開盤的時候，東亞新華就對外宣稱其位於臺湖區域的東亞?印象臺湖也將低預期入市，隨後東亞?印象臺湖二期以每平米低於預期3000元的價格開盤，展開瞭低價跑量的馬拉松。近日，東亞新華位於臺湖的全新盤尚品臺湖也大幅下調價格。早期宣傳的20900元/平米均價，已降至15900元/平米，下調近1/4。

??同時東亞於近期表示，8月底9月初，東亞五環國際開盤，“原本是打算賣26000元/平米，但是通過對當前市場的判斷，我們認為短時間內不會回升，為瞭能盡快回款，我們選擇調整價格。”

??東亞新華在市場急轉直下的情形下，保持低價出貨的節奏，以求盡快回籠資金。東亞新華也曾表示，東亞旗下項目下半年的主要任務就是加速快跑，以實現資金回籠，儲備優質土地。在賈玉鵬看來，目前市場不好之時，正是儲備優質土地的良機。

??對於7月29日的土地拍賣，賈玉鵬這麼形容遭流拍的孫河地塊，“地價單價與總價過高，起始樓面價高，目前市場情形不好，大傢拿地十分謹慎。”

??賈玉鵬表示，北京土地市場在2014年底前都是抄底好時機，東亞也參與瞭房山地塊的搶奪，但仍以謹慎保守為主。房山三塊地溢價率高達200%，起拍價低，地價總價低，同時房山三地塊屬商業屬性地塊，吸引眾多房地產企業爭奪。

??8月32盤入市 房價趨於回歸理性

??2014年上半年樓市銷售業績的不景氣，直接增加瞭商品住宅的庫存量。據統計，截至7月23日，北京樓市商品住宅庫存總量達到85674套，可售住宅量與年初相比增加瞭近3萬套，創下近19個月以來新高。

??據亞豪機構統計數據顯示，進入8月北京有32個項目入市，32個新盤中共有12個純新盤。亞豪機構市場總監郭毅表示，這已經是自今年3月以來北京樓市連續6個月每月的開盤項目都超過30個，而去年同期的月度開盤項目量僅為20餘個。

??8月份開盤的眾多項目中，可見不少大幅降價盤，如東亞五環國際從2.6萬元/平米開盤價降至2.49萬元/平米的較大降幅。位於房山竇店的世界名園報價1.39萬元/平米，毗鄰地鐵線的長陽的首開熙悅?雙子座也給出1.9萬元/平米的低報價。32個房屋二胎 台新房屋二胎利率缺錢急用哪裡借錢入市項目中，低價拋出或同比前期銷售均價有所下調的項目占據一定比例。

??亞豪機構市場總監郭毅分析，下半年若無來自政策和信貸層面對市場的強力刺激，隨著進入市場待售房源量的持續銀行二胎房貸利率增加，房企在全年銷售業績以及融資成本上升對資金鏈深度承壓的雙重壓力下，在下半年仍會對剛需盤采取以價換量的高周轉銷售模式。

??在供應持續增加與當前去化壓力繁重的雙重情形下，下半年房企堅持“降價跑量”將成為趨勢。同策張宏偉認為，對於上市房企來講，由於6月份半年報“搶收”不利，在第三季度裡，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企“以價換量”的市場行為讓當前的市場態勢更加明朗化，預計在三季度裡樓市“降價潮”會真正來臨。同時，對於企業來講，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場“千方百計消化庫存”較大的關鍵。

??限購可否成為調節市場有力杠桿？

??最新數據顯示，2014年7月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10835元/平方米，環比上月下跌0.81%，連續第3個月下跌，跌幅擴大0.31個百分點。從漲跌城市個數看，76個城市環比下跌，24個城市環比上漲。同時某研究院1日發佈數據顯示，7月，中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10835元，環比上月下跌0.81%。這是百城房價連續第三個月下跌，且跌幅繼續擴大。

??在諸多房企打折促銷加快完成去化任務的同時，越來越多的地方也在調整樓市政策，據不完全統計，目前已經有40多個城市取消或者放松限購政策，以松綁樓市。

??賈玉鵬認為，目前市場的蕭條情形，基隆房屋增貸預計至少持續至2015一季度。對於開放限購，就其他城市而言，限購政策方面年頭少，往往出現監管不嚴，執行力度小，因而政策所起到的作用較小。而一線城市若開放限購，對於樓市扭轉作用較大。如北京限購年限出臺時間長，對限購監管嚴格，若放松限購政策，則可見明顯效果。

??而在賈玉鵬的分析來看，限購無法成為使目前市場情況發生扭轉的有力杠桿，即使市場在不久後產生好轉趨勢，也包含多種內在原因。其中不乏2013年房價漲價幅度過高或銀行信貸的調整。

??中原地產首席分析師張大偉認為，在未來，各地樓市政策將出現明顯分化。在北京、上海等一線城市仍然保持限購的狀況下，更多二三線城市會慢慢部分或完全放開限購。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/17422846536.shtml

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