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??消費、出口、投資三駕馬車已成過去

??朱晨表示,不必要在這個時間過多關註政府是否會出更多的辣招,出臺房產稅政策等等,房企真正要關註的就是市場供求關系。

??為什麼從業二三十年的老朋友覺得世界越來越陌生瞭?因為,原來的模式從2014年開始發生變化瞭,所有的行業都在發生危機,例如食品行業發生的危機,消費行業發生的危機,金融企業人心惶惶不可終日,房地產行業也在討論明天在哪裡?“未來幾年是產業顛覆和產業變化重大的變革之年。”吳曉波如此表示。以制造業而言,過去幾年中,所有東南沿海的制造業都很困難,去年浙江省倒閉歇業的中小企業大概在600萬傢左右,廣東的企業也是如此。為什麼制造業困難,其實所有的問題不是出現在外部,所有的都是自己造成的。珠三角的企業依賴於土地、人力、稅收和環境。中國制造的優勢就是兩個字“成本”。如今土地很貴瞭,人力成本每年都在增加。在中國開個小店,過去三年中,服務員的工資增加13%左右,但是商品價格可以增加13%嗎?不一定的。稅收全部實行國營待遇,“營”改“增”後,區縣給到地方稅收的返回越來越少瞭。原來多年習慣的成本優勢的模式發生瞭變化,並且比這個更加糟糕的還有。

??在論壇上,朱晨在提及萬科發起的“事業合夥人”制度時表示,這種制度將會改變整個行業,而越秀地產也在跟進,將推出越秀地產的合夥人計劃,並稱希望這是未來新的經營模式。

??此外,由於76%是流動人口,而遷移的人口也大多將傢鄉的父母接到身邊贍養,這種現狀都會給一線的超大型城市帶來更多旺盛的需求。

??新的制造業企業出現幾個特點,未來中國做生意的人,大概隻能幹一件事,多元化的公司已經不行瞭,必須是專業化的公司。老板必須要懂互聯網,必須要懂信息化,用信息化革命的手段,完成公司內部的改造和外部的改造。由原來的大制造模式,一次做牛仔褲100萬件,每一件賺5元。現在改變為隻做5萬件,生產的過程中,就已經被消費者購買和訂購瞭,這種邏輯對很多大型企業而言是非常陌生的,“我認為這是未來的模式。”吳曉波如是說。

??新視野新消費新金融新城鎮化

??日前,白雲區金沙街開展人大代表進社區接訪活動時發現,社區居民關註焦點多集中在廣州中醫藥大學金沙洲醫院(以下簡稱“金沙洲醫院”)的建設情況。記者在采訪中獲悉,目前金沙洲醫院建設已進入收尾階段。

??在看來,如今的商業世界變得越來越陌生。原來很多成功的商業模式,在今天這個市場環境下已經不靈瞭。原來很多崇拜的企業傢人物,好像在2013、2014年都陷入很大的困境,世界越來越陌生,消費者不見瞭,品牌也不見瞭。這是2014年整個企業界面臨的極大的困擾。

??吳曉波稱,他對中國企業史進行瞭長時間的研究,如果看1978年以來中國企業的產業變革,會發現有很長的波段。第一個階段是1978年到1998年,這20年內是中國產業的第一個大變革時期。期間發生瞭幾件事:國傢由短缺經濟變成瞭過剩經濟。1980年主要用票據消費,到瞭上世紀九十年代末期的時候,開始打價格戰和品牌戰,商品豐富瞭;1998年中國的企業在本土市場賺錢,主要是吃、穿和用的三個行業,如飲料、保健品、食品、紡織服裝、紡織設備、冰箱、空調、洗衣機等行業,今天中國吃穿用的全國性品牌,90%是在1998年前形成的;1998年中國遭遇東亞金融危機巨大的沖擊。

??朱晨認為,現在的房地產行業終於開始正常瞭。在過去的若幹年中,無論是供求關系的失衡,導致房地產行業一夜暴富的情況,或者是政府過多的幹預,使得房地產行業出現扭曲這些都是不正常的,今天供求關系趨於合理,政府閑不住的手縮回去,市場交給行業,這才是正常的。隻有市場的供求關系才決定瞭行業的發展。

??吳曉波預言:2015年總的來講就是泡沫復蘇、資本市場狂歡。政府大規模的投資又出現瞭,發改委批瞭300多個項目,涉及到7萬多億元。第二是產業模式的變化,新的商業模式會崛起。“2015年是新的產業周期的開始,有很多新的年輕人。第一要敢於投資,第二要敢於負債,第三要敢於創業。”吳曉波如是說。

??未來整個中國的城鎮化建設將由70多個大城市變成幾萬個縣鎮和集鎮。所謂的產業變化,就是由“三駕馬車”經濟模式變成“新視野、新消費、新金融、新城鎮化”四個新的經濟模式。最有意思的是,今天的中國,是沒有傳統企業,也沒有夕陽行業的,無論你是做鞋的或者是做傢具的,都有很多的錢賺,關鍵是產業思維即將發生非常大的變化。

??在新常態下房地產領域應該怎麼發展的問題上,王平作為中國房地產業協會副秘書銀行房屋二胎利率怎麼貸款比較會過件長就給出瞭一個相當新鮮的答案:新常態下房地產是零。論壇上,王平以手機取代BB機、數碼相機取代膠卷後又被手機取代的生動案例來提醒與會者要充分重視行業的轉型與機遇。

??吳曉波說:“我2000年寫瞭一本書名為《大敗局》,寫瞭10個企業,其中7傢企業死在1998年。”此後,中國政府開始改革,改革的方向是形成瞭“三駕馬車”:消費、出口、投資。第一,開放瞭房地產行業,從1998年,當年是兩個政策,第一是取消瞭福利分房並大規模地推行商品房的政策。中國人民銀行鼓勵按揭20%的貸款,內需拉動就是以房地產為主力的消費,在買瞭新房屋後,形成購買空調、洗衣機、冰箱、地毯等的輔助消費。第二,中國制造,中國企業慢慢放開瞭民營企業的限制權,讓民營企業自己做外貿。東南沿海的中小制造型企業構成瞭中國的第二極。第三,中國政府發行瞭6000億的國債,在長三角和珠三角、北京等區域修高速公路。所有關註中國經濟的人說,中國經濟好不好,就看消費、進出口和投資這三大領域的錢。

??第二次轉型是1990年到2000年,由於大批企業如雨後春筍般出現,有利潤自己賺,要施工成立施工企業,要設計成立設計企業,資源都在自己手裡,不給別人。當時行業協會發出的預警是不要做大做全,隻有專業化的公司才可以茁壯成長。最終,大而全的公司果然受到瞭不專業的拖累,而專業化的公司則迅速成長。

??除瞭人口的變化之外,還要關註流動人口的變化,如今,北上廣深的流動人口和常住人口的比例已經超過瞭1:1,流動人口的比例非常大,而且將繼續增大。隨著國傢在交通方面投入大量的資源建高鐵、高速公路、輕軌等,雖然說有一部分的初衷是為瞭分流超大城市的人口。但同時反而造成另外一個效果,就是超大城市周圍的人口往中間聚集,超大城市的人不但沒有分流出去,或者說是有質量,有高消費能力的人沒有分流出去,反而是往超大城市聚集得更多。尤其是北上廣深等一線城市,以及1.5線城市都將帶來更多的財富聚集效應。這無疑將對這些城市的房地產市場會有向上的拉動作用。

??周忻表示,現在是房地產企業最好玩的時候,任何一傢房地產企業,都在思考著變化。如今,大老板用錢刺激的時代已經過去瞭,圍繞中國的職業、人的發展,天天有談不完的變化,天天有想不盡的東西。不過,現在大傢談得比較少的是產品。

??1980年到1990年,特別是1988年的時候,我們在論壇上經常說的一句話就是,要註意市場經濟將到來,計劃經濟將結束。一大批國營企業不相信,給瞭計劃、銷售的指標,有計劃就幹,沒有賠的。論壇上提醒大傢,中央停止計劃後,自己拿地,自己找錢,自己建設,不相信這些提醒的企業,就如被“溫水煮青蛙”。而跟得上市場的公司,都在茁壯成長。這是第一次轉型,計劃經濟是舊常態,市場是新常態。



??周忻強調,現在對房地產而言不是常態期,而是變革期。最核心的問題是什麼?從上世紀九十年代初到今天,有30多年的時期,我們是為蓋房子而活著。從2015年開始的30年,我們將是為住房者而活著,現在這段時間,如果企業不變,不去求變,土融高雄楠梓土融而僅僅是認識什麼“新常態”,我認為是錯的。因為不知道新的模式是什麼,很多企業都在改變。整個中國很多企業做的事情就是守住自己核心的東西,然後再出新。

??在論壇上,就“市場之變,行業之變和企業之變”發表瞭主題演講。周忻認為,現在中國的房地產行業是處在一個非常亂的時期,至少說是變化非常多的時期。預計在一、二季度房地產市場還是以平穩為主。市場在變,我們要樂觀。但是房企在戰術上,一定要謹慎,謹慎,再謹慎,堅守現金為王的原則。今年中國房地產市場是充滿著變化的一年,不要太樂觀。

??如果有自住的需求,就不怕買入。如今,在廣州供應量相對比較大、供求關系平衡的地方,如蘿崗、金沙洲、番禺等板塊確實是可以買到性價比不錯的產品。因為供求關系平衡,價格是不高的。朱晨認為,廣州這種超大型城市,房價隻會往上走,現在已是入市的好機會。即使樓市短期內有波動,但長期肯定還是往上走的。

??金沙洲,作為市政重點打造的宜居新城,經過十年開發,升級變化可謂有目共睹:商業方面有國昌、廣百、永旺、摩登百貨等大型品牌購物中心進駐;地鐵六號線和水巴的開通解決瞭“堵城”困境;白雲中學、廣東華僑中學等重點學校開學,也為金沙洲變身“教育高地”攢足瞭底氣……近日,備受關註的金沙洲醫院的建設也已進入收尾階段,昭示著金沙洲生活邁向全面成熟。

??面對機遇,房地產企業應該如何把握?對此,朱晨的心得體會是:多渠道融資、收縮一、二線、營銷模式創新、結構轉變。

??就房地產市場而言,王平則詳細介紹瞭其四次轉型的具體歷程。

??構成新的經濟模式

??2014年房地產行業波動非常之大,競爭激烈,在這種情況下,越秀地產全年累計完成的合同銷售超過瞭220億元人民幣,同比上漲瞭50%。其增長率在行業內絕對是領先,而且是脫穎而出。朱晨表示:“這得益於我們獨特的戰略平臺商業模式和隨行就市的模式,2014年加快項目的去庫存化,並為客戶創造瞭舒適的體驗。而精準的貸款模式,則解決瞭客戶的資金難題。”

??當然,對房地產行業而言,最大的利好還在於城鎮化的推進,預計到2025年中國城鎮化才達到70%。此前的這一時間內,房地產市場都面臨非常大的需求。

??新常態下房地產要打好為流動人口服務這張牌

??第三個周期和第二個周期的區別在哪裡?吳曉波解釋,第二個周期中看到的消費出口和投資,全部是從無到有,原來沒有外貿,原來沒有城市化建設,現在有瞭。第三周期的變化是從舊到新。實體經濟是有的,消費經濟是有的,城市化也進行瞭10多年。未來是所有商業模式對舊經濟覆蓋式的憧憬。

??2004年到今天,舊常態是什麼?危機四伏,不管是“非典”的危機,還是“千年蟲”的危機,反正危機讓大傢縮手縮腳瞭。新常態是堅持走可持續的發展道路,堅持發展思路的企業,有的僅從2008年到2010年就翻瞭十番。

??如今房企面臨最後一次的轉型,將往哪裡轉?這次轉型將是前幾次轉型的總和。1984年到2004年房地產是為固定人口服務,新常態則是為流動人口服務,這是最大的轉型,如果不轉型,還會有企業依然會成為溫水中的青蛙。

??王平強調,新常態就是為流動人口服務的時代將到來。其口號就是迎接國內中低收入傢庭異地休閑度假的時代,如果廣東省有1億傢庭來旅遊度假,而廣州有1/5的人到周圍休閑度假都還找不到地方,那還叫房地產的發展嗎?因此新常態下房地產是零。

??超大城市的凝聚力將為樓市帶來更多需求

??在論壇上,還詳細分析瞭房地產的走勢與人口變化之間的關系。朱晨說:從2006年開始,中國人口的自然增長率低於死亡率。預計到2016年前後開始出現人口的負增長,這樣的話,房地產行業到2016年需求來說,會達到頂峰,既而進入下滑期。估計2020年人口紅利消失,人口轉入中低速增長。

??從中國育齡人口來說,24歲~29歲是高峰期,在2015年達到頂峰之後縮減。因此,2015年是一個門檻和分水線,之後育齡人口全面下滑,新生人口萎縮,將導致房地產行業進入供求的逆轉。從適婚的年齡來說,預計2016年達到頂峰。

??吳曉波表示,如果中國實體經濟僅僅面臨這四個問題還好辦一些,降低成本,提高效率,還是可以有出路的。但如今出現的新問題卻是渠道不行瞭,所有做渠道的人都沒有錢賺瞭。過去做品牌推廣很容易,在中央電視臺打廣告成為標王就可以瞭。但是現在的“80後”、“90後”卻不願意看電視瞭。資本模式發生瞭改變,人力模式也改變瞭。今天所有做制造業的企業都很困難,而且最困難的是大型企業。預計2015年有幾個大型企業,包括傢電、服裝、飲料等行業,在2015年將會發生“黑天鵝事件”。

??越秀地產

??周忻直言:“今天的"亂"和"變"並不是新常態,而是為瞭未來一個新商業模式的形成,一種新的常態的形成。我相信過瞭這段時間,中國房地產行業將步入穩健的行業。”

??越秀或將推出合夥人計劃

??在上月閉幕的中央經濟工作會議上,黨中央牢牢把握國際和國內兩個發展大局,作出瞭中國經濟發展進入新常態的重大戰略判斷。“新常態”無疑已成為當下最熱門的經濟詞匯,在新的一年來臨之際,如何全面理解中央的政策,主動適應經濟發展新常態,成為市場各界人士普遍探討的話題。圍繞這一熱點,1月16日,由越秀地產牽頭主辦,廣州市總工會、廣州市房地產行業協會、房博士網協辦的“2015政策形勢預測與投資理財論壇”在廣州四季酒店舉行。中國、中國房地產業協會副秘書長王平、廣州市房地產行業協會秘書長許國碧、世聯行首席技術執行官黎振偉等嘉賓悉數到場,眾多專傢學者齊聚一堂,為聽眾們帶來瞭一場“新常態”下的中國經濟發展新機遇的財富盛宴。與會者認為,回顧2014年的經濟走勢不難發現,全球經濟復蘇仍艱難曲折,經濟增速明顯弱於預期,國內經濟增速換擋期和結構調整陣痛期疊加共振,下行壓力持續存在,未來幾年將是產業顛覆和產業變化重大的變革之年。

??朱晨表示,房地產企業的昨天是靠資源取勝,今天是靠能力取勝,明天靠的是模式取勝。如今,所有的房地產企業都在談轉型、升級、優化、調整,談自己的商業模式,做各種各樣的模式和試點,想去突圍和突破,是否可以找出共性。找到房地產行業總體的商業模式,可能是一個框架,但是不同的企業因為自身的資源不同,自身能力的不同,自身結構的不同,可能在這一模式中更加的有側重點。

??結合當下的宏觀經濟形勢,朱晨還給出瞭房地產投資攻略。他表示,投資者關心的是物業是否可以保值增值,但這要看的依然是供求關系。隻要供大於求,物業的價值就會跌,供少於求就會漲。

??地產企業現金為王是守則,出路是求變

??朱晨直言:“在供求關系平衡的地方,希望房價能比較快的上漲也不太現實。隻有供小於求或者是資源稀缺的地方,其價格才會相對漲得快一點。”朱晨稱,他個人喜歡大學城,因為那裡已經沒有土地可以再供應瞭,資源優勢非常明顯。而且大學城的物業價格被低估瞭,其價值也是被低估瞭。朱晨更是半開玩笑地透露說,“各個房企賣房屋的時候,先會搞內部員工認購,你們下次買房的時候,可以問問越秀地產廣州公司的同事,新推出的產品內部員工認購是否火爆,如果很搶手的話,一定錯不瞭。”

??市場的供求關系將決定行業的發展前景

??由於新一代決策層以“新常態”定義當下的中國經濟發展階段,並通過“新常態”透視中國宏觀政策未來的選擇。導致很多人都說房地產行業也進入瞭“新常態”。對此,朱晨卻表示,對於房地產行業進入新常態的提法,他個人並不是太認同。

新常態下房地產經濟嬗變大幕已拉開

內容來自sina新聞

??2015年中國經濟好不好,未來10年中國的產業經濟增長在哪裡?吳曉波認為,已經不在上述的三駕馬車中。這可能是2014年所有觀察中經濟最大的變化。未來是:新視野、新消費、新金融、新城鎮化這四個領域,這是當前面臨最大的變化,這也是經濟發展的第三個周期。

??朱晨認為,從房地產行業來說,GDP和房地產行業是高度相關的。尤其是中國經濟處於調整和下滑的趨勢當中,短時間之內,中國還沒有找到另外一個經濟來源去填補房地產。在延緩經濟下滑趨勢之際,房地產行業還是最核心的支柱之一。房地產行業的位置,在相當時間內是不可替代的。同時,我們看到房地產行業是周期性的行業,經濟體越大,房地產行業的周期就越長。有一個統計分析,美國的平均周期是17年,日本是8.3年,中國大的周期是18年,往上9年,往下9年,今天我們是處於往上9年見頂開始平緩下滑的9年,後面的9年,不像以前的日子好過。中國在過去過多的政府幹預和調控,使得這個行業出現瞭大周期和小周期。3年可能是一個小周期,扭曲瞭一些市場規律,但是大的行業和大的趨勢是不會發生變化,這是自然的規律,也是經濟的規律。

??朱晨強調:“說到底,房地產中的房子是給人用的,真正的供給關系就是人,如果將人的事情摸透,基本上行業到底什麼時候會往上走,什麼時候往下走,心裡就有數瞭。”

??三甲醫院即將投入使用

??金沙洲配套再添新利好

??“中國所有做服飾企業和餐飲企業,都面臨重大的危機。”吳曉波說,這是制造業面臨的危機,同時在制造業中看到很多新的變化。他認為2015年後,中國市場真正的創新能力不是大型企業,而是中小型企業,真正有活力有未來的是年輕人。

??據介紹,金沙洲醫院占地面積3.4萬平方米,醫療用房10萬平方米,按照三甲醫院標準打造,科室齊全,設置床位1200張。為瞭保障良好的就醫環境,該醫院周邊環境也在進一步升級之中。


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??牽頭把脈樓市

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-20/08475963104201046540849.shtml

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劉慧君

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