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??而即便是商業地產的證券化,與國外標準化的REITs產品也存在很大差異。記者瞭解到,中信啟航優先級每次轉讓額度不低於5000萬元,劣後級不得低於3000萬元,高昂的投資成本使得流動性大打折扣,也未能享受任何稅收優惠。此外,中信啟航和中信蘇寧受制於資產支持計劃的私募定位,投資者限制在200人以內,流動性仍然較弱。

??土融建融屏東崁頂土融建融不僅REITs的發展存在難度,其他房地產金融模式,如產業地產私募基金、將物業拆分獨立上市等也面臨很大的難題。



??有待政策放行

??實際上,國內的REITs產品也都在嘗試增強流動性,期望能通過公開市場交易來實現REITs產品的成熟化。《每日經濟新聞》記者註意到,在中信蘇寧發行推介材料中,其預計在3年內通過公開發行REITs實現公募上市,但能否成行主要取決於政策上是否放行。

??REITs開始試水

??在這一背景下,上述類REITs很難大規模推廣,更難以幫助整個地產業實現資產證券化。

??二胎房貸利率利率多少免費諮詢試算據瞭解,美國REITs的主體是權益型REITs,本質上是房地產公司的股票,因而REITs整體收益率走勢與股指一致,長期來看REITs收益率表現甚至好於股指,這在國內卻很難實現。

??綠地集團董事長兼總裁張玉良曾拿國外案例介紹稱,海外很多商業地產是由保險資金投資的。和其他資金相比,保險資金的資金回報要求較低,周期也比較長,最適合投資需要中長期運營的產業地產物業。但在國內,保監會對保險公司投資房地產有嚴格的比例限制,保險資金很難大規模流入投資性房地產。

??類似的政策性限制還有很多,這成為房地產金融化的一個攔路虎。

??五牛基金投資副總裁呂偉賓向記者表示,目前國內這些類REITs產品主要存在三方面的問題,一是針對特定投資人,無法在公開市場發行並交易;二是有預期年化收益,和市場波動並不掛鉤;三是無法做到像上市公司那樣,進行公開的信息披露。

??盡管2014年中信證券和蘇寧雲商已經開始試水REITs,但是在目前的金融監管環境下,我國房地產證券化產品離典型的REITs還有很大差距,開發商的擔保責任、物業抵押、股權轉讓、收益率等都受到嚴格的限制。

??日前,住建部發佈瞭《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,表示要建立多種渠道發展租賃市場,推進房地產投資信托基金(REITs)試點。一時間,資本市場和房地產市場熱潮湧動,各方都在期待中國版的REITs能夠盡早落地。

??海通證券研報顯示,我國當前的房地產證券化產品均是私募定位,投資對象單一且均為被動管理,偏債權而非股權,主要是為瞭滿足原始權益人的融資需求,有預期收益率且到期需償還本金,而國際上典型的REITs本質上類似於房地產公司,投資REITs便是投資於該公司的股票。

??國內REITs目前無法改變私募的定位,隻能停留在“假股真債”的階段。呂偉賓認為,目前市面上幾乎沒有已經打造成型的REITs產品,主要原因還是政策限制,資產管理企業在產品設計上沒有參照依據,不知道邊界在哪裡,摸索起來難度非常大。

??2015年以來,房地產市場的行情並不樂觀,盡管住建部推進租售並舉,將公租房租賃作為試行REITs的窗口,但是金融監管體系並不完善,不動產的證券化產品無權轉化成有價證券,和股票等有價證券的監管程序存在很大差異,但是監管部門並沒有相應的措施出臺。

??新加坡大華銀行上海分行一名業內人士告訴《每日經濟新聞》記者,目前中國對REITs的發展存在諸多政策限制,金融市場也不成熟,REITs還不具備真正落地的條件。

內容來自sina新聞

??20145月,中信證券推出“中信啟航”專項資產管理計劃,被認為是國內和典型REITs最接近的產品,該產品最大的突破在於可通過深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓,從而實現瞭REITs產品的流動性。201412月,中信華夏蘇寧雲創資產支持專項計劃(以下簡稱中信蘇寧)成立,該產品推出的售後返租類似REITs的做法。

??以上兩款已經面世的類REITs產品,持有物業分別為寫字樓和零售物業,均為商業地產。而住建部《意見》則是“鼓勵有條件的房地產開發企業,在新建商品房項目中長期持有部分房源,用於向市場租賃”。對此,曾有房地產開發商向記者表示,一來住宅的租金回報率較低,達不到REITs對收益的要求,二來對開發商而言,出於回籠資金的考慮,更傾向於賣房而非租房。

??海通證券研報稱,REITs的推廣是一項系統性工程,作為房地產證券化領域“最先進生產力”的體現,其成功推廣對政策環境和行業發展水平的要求較高,需在物業資產權屬、稅收政策、產品上市與交易、投資者范圍等方面進行統一部署方可成行。

??呂偉賓認為,REITs的推廣需要多個領域的配套措施。目前REITs最大的掣肘在於稅收,隻有稅務部門對租賃物業實行稅收優惠,REITs的收益率才能有所改觀,更多的投資者才會進入這一領域。他指出,從目前金融業的發展趨勢來看,盡管不少基金都在佈局REITs產品,但是目前發展REITs產品的時機還不夠成熟。

??呂偉賓指出,我國央行、住建部都曾試圖推動REITs發展,但卻始終未有太大進展,究其原因,還是因為REITs發展所需的各項條件無法全部滿足。未來隻有住建、財稅、證監、保監、銀監等部門建立聯動機制,共同為REITs提供配套發展環境,REITs才有可能真正落地。


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政策限制+金融市場不成熟 中國版REITs尚難落地

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-23/07185964169068302090633.shtml
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