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  南京新政所指,依然是供應量和地價。同策咨詢研究總監張宏偉分析認為,南京出臺的批量政策,更多傾向於調整供應結構,對於房企並不能產生致命打擊,他們均可以在調整後續產品上規避風險,但自去年下半年以來的信貸收緊卻是釜底抽薪。"今年南京市場預期會有所回落"。

  據相關數據統計,去年南京共有88宗地塊掛牌出讓,成功成交84宗地塊。各個板塊的樓面價屢創新高,各板塊最高地價,城北達15420元/平方 米、城南達14033元/平方米、河西達16979元/平方米(南京新單價地王)、仙林達14212元/平方米、江寧大學城8326元/平方米、浦口新城 達7973元/平方米。大部分為外來房企獲取,例如福建正榮、上海升龍、中天城投、香港嘉華、北京金隅等。其中北京金隅所拿河西地塊,樓面價達到 16979元/平方米。

  在逐漸變大的資金壓力下,也有房企冒險"搶售"。位於鼓樓區的世茂外灘城,其二期有一棟樓在沒有拿到銷許的情況下,年前蓄客已經超量,而苦於物價局對房價漲幅的控制無法漲價,隻能提前收取定金以回籠資金。





  去年南京房價上漲瞭15.6%,1月新建商品住宅同比又上漲14.7%,而當地媒體稱南京房價已經連續21個月上漲。

寧七條降火 南京郊區盤已滯漲

  3月11日,南京公佈樓市調控新政--"寧七條",涵蓋瞭地價、房價和供應結構各個方面,包括限地價、競配建,行政限價擴大到南京郊區縣的溧 水、高淳,並堵塞精裝拆分銷售的漏洞。21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰表示,南京是中央提出房地產實行分類調控後第一個出臺調控措施的城市,貫 徹中央意圖很堅決。它傳達的信號很明顯,對房價上漲過快的城市,仍需從嚴調控,但調控的主角交給瞭地方政府。

  春節前後南京限制高端的供應,大多數沒有微型創業貸款率條件二胎年息拿到銷許證的房企,一直處於蓄客階段。南京市物價局對二次開盤項目的房價漲幅控制非常嚴格。例如市區某項目,新一期開盤單價隻獲批上漲1元/平方米。

  "去年地王特別多。"是南京市世聯地產高級研究員董曄說,一方面地王存在出貨需求,另一方面,南京市限購限價的調控政策將打壓成交量。"郊區一些高價地或會因為競爭激烈而不得不調整價格策略",董曄認為,房企的資金壓力會隨著信貸收緊和成交放緩逐漸顯現。

  銀行信貸收緊,融資渠道受限和融資成本上升,是當前房地產開發企業不得不面臨的窘境。多位從事房地產融資的業內人士表示,今年以來,房地產信托、私募基金等結構性融資成本比去年同期又平均上浮瞭3%-5%,而民間融資的成本甚至達到30%甚至更高。

  張宏偉認為,3、4月份南京房企將有更多樓盤平價出貨。"'寧七條'更多是調整供應結構。"張宏偉認為,最大的影響還在信貸政策。3月10日,位於南京市鼓樓區復地新都國際和棲霞區的大地伊麗雅特灣變相大幅降價。

  2013年南京賣地收入793億元,與北京上海杭州相比差距較大,但增幅驚人,翻瞭一番多。據相關數據統計,2011年南京土地收入326億;2012年,南京土地收入358億。

  記者調查發現,南京市正在蓄客的高端項目將推出的戶型以大戶型為主。以河西區為例,招商雍華府主推160-260平方米戶型,蘇寧濱江一號主推136-238平方米戶型,仁恒將完成主推225平方米以上的大戶型。

  南京樓市這兩年也很猛。

  郊區的樓盤已經開始滯漲。金地在2013年6月以7863元/平米的樓面價拿下的仙林湖地王-湖城藝境,今年在售的花園洋房是帶精裝修的,均價 1.9萬元/平方米,而新一期還沒拿到銷許的高層洋房,毛坯均價在1.65萬元/平方米。金地仙林湖並非個案,在其附近的保利羅蘭春天,新一期產品帶精裝 修均價1.7萬元/平方米,與去年該盤銷售均價相當。來自保利地產(行情,問診)內部消息,保利南京項目將推出一項青年置業計劃,首付款可分期交付。

  值得註意的是,部分南京市區二手房成交價竟然高於一手房成交價。例如世茂外灘城在售均價18000元/平方米,而該項目一期世茂濱江二手房售價 2.1萬-2.3萬元/平方米。在一手房漲幅最快的河西區,招商雍華府一手房均價為2.7萬元/平方米,但其周邊項目二手房價格普遍已經達到3萬-3.3 萬元/平方米的水平。

內容來自sina新聞



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-13/0805土建融桃園桃園土建融2643849.shtml

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劉慧君

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