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今年下半年我們也在補貨量,總共加起來有上百億的貨量,所以下半年60多億的銷售沒有問題。但是我確實不太喜歡這種沒有什麼技術含量的產業。

彩生活擺脫瞭對人的依賴而使用瞭更多的設備,保安、清潔等全部外包,節省人工成本約40%,並且通過規模化實現瞭采購成本的降低。在我們的社區裡,沒有水電部、沒有保潔部,所有的水電工和保安都專業化瞭。專業化以後效率可以提高十倍,人員反而穩定。

對於輕資產,我們第一年投資200萬略賠,第二年保平,第三年就把賠的錢掙回來瞭。對於房地產企業來說,200萬根本就不算什麼。我們所有的輕資產業務投資到目前為止加在一起可能都沒有超過5000萬,但是我們買地一年要花幾十億。所以輕資產這一塊對於我們來說沒有壓力,而且基本上兩到三年就回本瞭。

在其最新的公司介紹中,花樣年又完全摒棄瞭與"房地產"有關的字眼,重新把自己定義為一個"以金融為先驅、服務為平臺、開發為工具的金融控股集團"。



新浪樂居:根據花樣年的規劃,今年銷售額預計突破100億元,五年突破500億元。但是從半年報來看,上半年公司累計實現合同銷售額僅37億元,僅占全年計劃額度的37%。房地產開發業務是否受到瞭影響?



從這個角度來看,花樣年恰恰是尊重瞭遊戲規則。

潘軍的野心是,到2020年,花樣年彩生活服務的社區將超過10億平方米,服務超房貸二胎 中國信託房貸二胎利率利率多少免費諮詢試算過4000萬人口,公司輕資產業務銷售額需達到1000億元,全面超過集團房地產業務。事實上,50萬的投入已經在為花樣年創造過億的價值,在潘軍看來,花樣年的社區服務已經開啟高速盈利模式。

新浪樂居:如果彩生活香港IPO成功,將成為國內首傢在香港上市的物業服務類輕資產公司。但是,這樣的輕資產故事會被越來越挑剔的投資者喜歡麼?

花樣年要用房地產來養輕資產,我提瞭三句話:金融是驅動,服務是平臺,房地產開發是工具。我們現在不是在生產房子,我們也要規模化,生產客戶。房地產五年後肯定不是我最主要的利潤來源。今年開發100多萬平米,等於生產瞭1.5萬戶人,每年都在幫物業生產客戶。

首先,我們通過科技解決瞭人力的問題。傳統的物業是靠人服務,恨不得像酒店一樣站滿瞭人,但是現在的人力成本越來越高,有時甚至請不到人。物業管理中保安的平均在職時間隻有半年。

專訪花樣年主席潘軍地產副業,服務主業

潘軍二胎銀行不察配偶任何問題免費諮詢一直有一個夢想,就是要打造一個零成本的未來社區,每個人的日常消費和生老病死都在社區裡進行。傢裡需要什麼商品,通過移動App或互聯網登錄社區服務系統都可以實現在線支付,社區商店負責配送和服務。

十年前我就提出過一個觀點:未來房地產隻能依靠社區,社區的消費才是真正剛性的消費。2012年,花樣年服務平臺服務的人群約400萬,400萬人口一年的總消費接近500億元。我們不想讓這500億的現金從我們門前流過。

現在每個城市的物業費都在漲,從3塊漲到4塊,但是我們的模式是降價的。業主不需要交物管費,隻需要把自己平常的剛性需求通過互聯網的社區平臺實現,我來幫你配送。所有的社區超市我認為沒價值,因為體驗不好。現在人們隻有吃喝玩樂要去購物中心,其他所有的消費都可以在互聯網上完成,沒必要有超市。

如果房地產一點特色都沒有,一點差異化都沒有,就是滿足居住而已,那麼就是冷冰冰的社區。我們現在彩生活和物業國際做的就是把社區打通,把社區變成暖洋洋的社區。

潘軍:確實,房地產上我們全年的目標是100億,半年報是37.6億。但是我對下半年花樣年的表現仍然有信心,因為我們下半年會大量推出剛需類的主流產品。

新浪樂居:那麼,花樣年的技術含量在哪裡?

內容來自sina新聞

對於房地產業務,潘軍表示看得很淡,花樣年未來要做一個"社區服務商",房地產僅僅是一個工具,作用在於幫助社區生產客戶。

在地產界,花樣年控股(01777.HK)顯得"不務正業"。樂居深度報道匯總》》

新浪樂居:花樣年2012年年報顯示,公司全年收入約62.3億元,實現利潤約11億元,其中社區服務平臺實現利潤近5000萬元。兩相比較,物管顯得微利,你的"彩生活"計劃要盈利,甚至要IPO,底氣何在?

現在人們對於物業管理的直觀認識就是對於"物"的管理,但其實物業管理並不是簡單的解決好水電就可以瞭。我認為中國房地產最大的價值在於生產客戶,而不在於生產房子;不是掙資源的錢,重點是把人服務好,自然能掙到錢。

花樣年的花樣故事如何展開?7月末,新浪樂居專訪花樣年集團董事局主席潘軍,暢談花樣年的社區生意經。

事實上我們現在已經在做瞭,叫"幸福中國行"。我們每個月推一款水果,從產地早上直接采摘,晚上就送到業主傢裡,比超市便宜30%。推一個產品就是上百萬的利潤,我們全都自己承包。彩生活為什麼能夠盈利,就是基於這個。

現在彩生活已經覆蓋全國45個城市,中國最主要的省會城市和經濟發達城市都有我們的團隊。我給我的團隊提出的要求是,到2020年彩生活要遍佈全國100個城市,每個城市的服務面積要達到1000萬平米,服務人口接近40萬人。一個城市服務40萬人,100個城市就有4000萬人。這裡面蘊含的消費力是不可估量的。

新浪樂居深度報道記者@餘舒虹/文

6月以來,花樣年抑制不住自己的轉型沖動--成立小額貸款公司,擬分拆旗下物業管理和社區服務的彩生活集團在港上市,又與高盈集團成立酒店房產信托基金。

但是在我看來,房地產行業已經越來越不好玩瞭。現在的開發商都在比誰的復制能力強,已經沒什麼差異化瞭。萬科、中海、綠地,大傢都在做同一類產品,80平米兩房、100平米三房還能設計出什麼花樣來呢?

另外,所有房地產企業的毛利率這幾年一直在下滑,因為地價太高,地價的漲幅甚至超過瞭房價的漲幅。那些高端的置業人群都被擠到海外去瞭,現在房地產市場80%以上都是剛需產品,然後再剩點商業和寫字樓。這就是房地產行業現在面臨的問題。

從前年開始我們做瞭很多的商業,包括綜合體,現在看來這個部分有一定的過剩,現在競爭非常激烈。但是任何行業都有優勝劣汰,沒有人倒下怎麼會有優質的競爭力呢?不用動腦子就能經營的行業肯定不會有優秀的企業出現。你看看那些做手機的,哪個不是絞盡腦汁在做?

房地產行業現在是誰有錢誰玩,不用研究什麼經營和管理,這是不正常的。十年前我們還在研究產品、戶型和原材料,現在有哪個企業的老板還會趴在地下畫戶型呢?這對這個行業確實不是件好事。

新浪樂居:2002年,當所有開發商在全國大舉擴張時,花樣年開始投資物業;十年後又宣佈要由傳統的物業公司轉型做社區服務商。花樣年為何如此看重物業管理和社區服務?

潘軍:房地產開發現在隻是花樣年的一個部分,八分之一,雖然現在還在增長,但我已經看得很淡。

潘軍:過去十幾年,物業管理行業一直不被重視。以房地產大佬們設計的這一套模型,他們都認為物管是房地產銷售的一個工具和賣點,甚至是一個貼錢的行業。但是,花樣年從來不把物管當成是一個附屬性的行業。

至於商業,我認為關鍵是誰的用戶體驗做得好,不單是誰的招商能力強,這是傳統房地產行業唯一可以和電商PK的地方。現在的電商已經把大部分的年輕人都變成瞭宅男宅女,如果沒有好的體驗,這些人為什麼要從互聯網上下來呢?

為什麼現在的購物中心裡面餐飲的比例越來越高?因為飲食、聚會是需要面對面的。未來商業地產的競爭看的不是誰的面積大、誰的商品多,而是看誰的"face-to-face"體驗做的好。而這正是花樣年正在做的事。

花樣年現在在做社區商業,就是把鄰裡之間溝通在一起。中國社會是非常強調人際關系的,而現在的商業模式把人際關系都給切斷瞭。未來的趨勢一定是要強調人與人之間的關系,如果沒有"face-to-face"的話,商業就沒有未來。

相反,物業管理其實比房地產行業大得多。中國現在有400億平方米的物業,按一個人管一萬平方米來算,這個行業的從業人員有4000萬,而房地產所有的從業人員加起來不會超過1000萬。一個4000萬人的行業為什麼要屈從於一個1000萬人的行業呢?

在房地產開發領域,花樣年今年的銷售目標是100億,但整個上半年僅實現37%。2012年,花樣年累計實現合同銷售金額約80.14億元,其中有一半來自於城市綜合體的項目。

潘軍:花樣年在2012年確立瞭未來的八年計劃。圍繞社區服務,圍繞客戶服務的中心,形成八項業務。其中隻有房地產是重資產,其他的物業國際、商業、酒店管理、社區養老、文化旅遊都是輕資產。

所謂的輕資產就是少投錢、多辦事。彩生活今年預計會產生1億的利潤,但是自2002年投資50萬後,我就再也沒花過錢。但是盈利第一年60萬,第二年125萬,第三年260萬,第四年520萬,每年百分之百遞增。

2002年我們投瞭50萬,歷史上分紅2700萬,形成瞭9000萬的現金資產。所以我們轉輕資產並不是因為我們做的不好,恰恰是因為我們做的很好。

圖為花樣年集團董事局主席潘軍

花樣年所有的細分產業都必須掙錢。我在2011年1月賣過一個公司,把當時的星彥地產賣給瞭思源。我跟我的團隊講,如果什麼時候你們的利潤下滑瞭,我就把你們賣掉。我們做輕資產,沒有任何一個版塊是賠錢的,這就是花樣年的本事。

我相信花樣年的未來,我們現在已經是中國最大的社區運營商瞭,而且我們有兼並的能力,目前已經兼並瞭30多傢物管公司。當所有物管公司在賠錢的時候,我們卻能盈利,這已經體現瞭花樣年的價值。

第二,通過增值服務,帶來瞭一些可觀的收入。雖然行業裡很多人都質疑我,但我始終有一個夢想,我希望中國未來的社區是零成本的。柴米油鹽都可以從社區平臺上買,買東西送積分,積分就可以抵物管費。你在這個平臺上消費到一定額度,物業就免費。

樂居深度報道匯總》》

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潘軍:物業管理確實是一個微利的行業。但是彩生活為什麼能盈利呢?

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-30/11082315121.shtml

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劉慧君

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