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  大理財的分流

  本屆政府已經多次明確表示,不搞短期刺激,並未把房地產作為拉動經濟增長的動能。對貨幣政策要求"不放水"。

  今年4月初,著名經濟學傢、耶魯大學金融學教授陳志武表示,未來十年中國房地產泡沫破滅的概率是99%。"未來十年中國房地產的趨勢如何?可以先看看1000萬元人民幣在美國和中國分別能買到什麼樣的房子。1000萬元人民幣大約是160萬美元,在美國可以買很大的帶遊泳池的房子,但北京的房子也要值這麼多錢,我覺得很不值。金融市場上的漲跌,可以理解為人們對未來財富定價的重新估值。一旦大傢對未來預期發生變化,今天覺得值1000萬元的東西,明天有可能100萬元都沒人願意從你手裡接過來瞭。所以我覺得未來十年中國的房地產泡沫要破的概率可能至少接近99%。"

  在餘額寶類貨幣基金高收益的刺激下,銀行為把資金留住,紛紛推出自己的高收益理財產品。銀行自身發行的理財產品年化收益率超過6%的比比皆是;信托理財產品高過10%的不在少數,有高達12%甚至更高的;美國股市去年上漲瞭30%,QFII風風火火。

  早在去年11月22日,筆者曾在《華夏時報》撰文《人民幣當適度對外貶值 謹防出現日本病》,日本病三個指標:高房價、本幣高估和股市泡沫,除瞭股市泡沫中國前兩項完全具備。好在後來人民幣出現快速貶值,房價也正在出現松動。

  刺激房價的措施央行是不會出瞭,哪怕是變相刺激的。

  另據我本人實地考察,在美國紐約除瞭曼哈頓稍微偏遠的地方,30萬美元左右可以買到一公寓,在北京隻能買到很小的房子且很偏遠。何況中美收入差那麼大,美國的房子擁有永久產權。紐約的空氣質量遠好於北京。

  大環境的制約



  筆者在上述文章中也提道,"如果用購買力評價人民幣,無論在歐洲還是美國,人民幣都被嚴重高估瞭。更何況中國人的人均收入是歐美的三分之一到四分之一甚至更低,而中國普通商品均高於歐美,無論怎麼說都是不合適的。2012年,美國人均年收入42693美元;2012年中國城鎮居民人均可支配收入24565元人民幣(約合3900美元)。"

  是泡沫總會破的,不管多麼堅挺的泡沫,對於中國房地產來說,泡沫早破裂對中國經濟的傷害反而會小一些。從資金價格、投資渠道、投資需求、資金供應量、貨幣政策、人民幣貶值、銀行態度等方面分析,房價必然會下跌。

  被公認為堅不可摧的北京房價今年也出現瞭問題。制約北京的房價進一步上漲除瞭上述因素外還有特殊的原因。

  這都是造成房價不僅沒有下跌而在拐點出現後,反而大幅度飆漲的貨幣基礎。

  第二,銀行存款增速放緩。3月末,全部金融機構(含外資金融機構)本外幣各項存款餘額為112.2 萬億元,同比增長11.5%,增速比上年末低2.0 個百分點,比年初增加5.0 萬億元,同比少增1.3 萬億元。人民幣各項存款餘額為109.1 萬億元,同比增長11.4%,增速比上年末低2.4 個百分點,比年初增加4.7 萬億元,同比少增1.4 萬億元。

  現在,這一基礎不復存在,2011年、2012年和2013年,M2同比增速分別為13.6%、13.8%和13.6%,增速大幅回落到危機之前的水平甚至更低。

  根據央行的數據顯示,在2008年之前,M2增速一般控制15%以內,而在2008年、2009年和2010年,M2同比增速分別達到17.8%、27.7%和19.7%。

  現在看,我當初的預測正在變成現實,如果從金融角度看,今年房地產必然會出現價格下跌、開發商資金鏈斷裂等情況,部分地區出現崩盤都有可能。不過,抵制力量也不容小覷。

  第一,由於理財產品的分流,銀行為防止錢荒的出現,一般會收緊貸款,包括房貸。

  貸款增速也逐步趨於合理水平。支持房價的政策基礎和貨幣基礎蕩然無存。

  貨幣政策繼續抑制房價暴漲,或致使平穩下跌。

  以人民幣計價的房地產,事實上已經開始貶值。今年以來人民幣對美元貶值幅度超過瞭3%。

  在人民幣貶值、霧霾和反貪腐深入的影響下,房價下跌不可避免。

  去年底,銀行的委托貸款8.2萬億元,委托投資3.67萬億元。

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  支撐房價上漲的另一因素是人民幣持續升值,從2005年7月匯改到去年底,人民幣持續升值8年多,房價漲瞭大約10年,人民幣匯率形成機制改革以來至2013 年末,人民幣對美元匯率累計升值35.75%。

  2009年和2010年實施極度寬松的貨幣政策,兩年放貸18萬億,這相當於正常年景6年新增貸款的總和。

  現在,房價到瞭必須下跌的時候瞭。

  為什麼房價出現拐點的2008年房價沒有掉下去呢?

  隨著金融理財產品的迅猛發展,傳統的股市和樓市投資逐漸失去吸引力。



從金融角度分析房價必跌

  盡管未來也有普遍下調存款準備金率的可能性與空間,但是,那也是為推行利率市場化的資金上的配套措施而已。

  根據諾貝爾經濟學獎獲得者格蘭傑的房價與M2(廣義貨幣)單向正相關理論,房價高低不決定M2餘額,但M2餘額多少可直接影響房價高低。

  為應對2008年美國引發的金融危機,中國推出瞭四萬億刺激計劃。本來,在那一年房地產已經出現拐點,SOHO中國的潘石屹當時判斷開發商會死一半,萬科的王石也提出拐點論。就在這時候,四萬億刺激計劃提出,央行配合執行瞭十分寬松的貨幣政策,於是,央企獲得瞭大量的貸款,而這些本不需要資金的企業資金無處投放紛紛拿地皮,之後幾年地王頻出,大多為國企和央企,地價占房價的一半以上,最終造成房價持續走高,本來早該下跌的房價堅挺到如今。

  一季度北京商品住宅銷售面積同比下降43.2%。北京市統計局副局長、新聞發言人夏沁芳表示,北京房地產市場預期發生變化,已進入新一輪觀望期,"從供需關系來看,未來北京房價的漲幅有望進一步回落。"五一期間,北京的二手房房價急劇下跌,成交量大幅萎縮。

  一方面是因為北京的霧霾短期內難以消除,很多人選擇瞭在北京之外購買房子。另一方面,隨著反腐的深入,北京必然被擠出大量的房子。

內容來自sina新聞

  如果說在2007年之前,中國大陸居民投資理財的渠道非常單一,除瞭存款,不得不投入股市和樓市別無它法;現在,投資理財的渠道非常多,收益穩定,股市成瞭雞肋,房地產難以變現,在預期改變的情況下,房地產投資會逐漸被拋棄。

  情況早已發生瞭重大的變化。投資渠道多元化瞭,至少有以下幾種渠道可以投資:投資貨幣基金、銀行理財、信托產品、QDII(合格境內機構投資者)投資海外、投資互聯網金融等。

  2007年銀行理財產品剛剛起步,最發達的上海市銀行理財產品尚不到900億元,全國規模約高於5000億元;到2013年9月底餘額高達10萬億左右。收益穩定高於一年期定期存款利率2倍到4倍。

  2006年年底,信托資產規模不過3510億元,到去年年底,全國信托全行業67傢公司管理的信托資產規模達到10.9萬億元,突破10萬億元大關,不斷創歷史新高。

  加之互聯網金融的突飛猛進,在阿裡巴巴的餘額寶投資貨幣基金的一款產品從2013年6月到現在規模超過5000億元。類似於餘額寶類存款性質貨幣基金的規模超過1萬億元。

  1月2日,本人和其他7位人士接受新浪樂居土地2胎銀行利率多少免費諮詢試算采訪的時候對今年的房價做瞭個預測,我的觀點是,"如果錢荒持續,銀行和影子銀行為保持流動性而收回、壓縮對房地產行業資金,部分房企資金鏈或出現斷裂,已有地方出現壓縮個人按揭貸款,這些都會影響資金鏈,2014年應該是房地產泡沫破滅的元年。如不推出新刺激計劃,實現寬松貨幣政策,而實際上也不會推瞭。"三個關鍵詞:"資金鏈、錢荒、擠泡沫"。

  今年,銀行不得不收緊房貸,主要原因:

  然而,是泡沫總會破滅的,被高估的人民幣於年初開始出現拐點,對美元貶值瞭。

  央行大幅放松貨幣政策的可能性幾乎為零,盡管前不久央行定向下調瞭縣域農商行的存準率,小幅下調農村合作銀行存準率,那也是為擴大其支農能力,降低支付風險和預防縣域融資平臺違約措施而已。

  第三,一季度,銀行貸款速度增加,必然會在之後壓縮貸款。3 月末,全部金融機構本外幣貸款餘額為80.1 萬億元,同比增長13.7%,比年初增加3.5 萬億元,同比多增2966 億元。3 月末,人民幣貸款餘額為74.9 萬億元,同比增長13.9%,比年初增加3.0 萬億元,同比多增2592 億元。

  全國銀行業平均貸存比已經高達71.4%,離法定的不得超過75%一步之遙。壓縮貸款增速將是銀行業的主要任務。

  地方政府對土地出讓金的依賴度太高,部分地方出臺瞭一些救市措施,但是,從金融角度來看,房價到瞭必須且必然下跌的時候瞭。



  如果還有貨幣因素能支撐房價上漲,那隻有人民幣升值。然而,這一基礎也不存在瞭。



 大政策的抑制



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-10/09422725132.shtml

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