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  中國房產信息集團克而瑞商業地產事業部副總監浦祖建指出,雅居樂廣場之所以難以吸引到投資者,是由於地段是其最大的硬傷。記者在項目附近也註意到,盡管雅居樂國際廣場鄰近南京路,大區位較好,但項目東臨西藏中路、南臨鳳陽路附近的老社區和小商鋪,檔次較低。

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  爛尾樓難翻身

  熙熙攘攘的人民廣場商圈,不是所有商業項目都能獲得成功。"廣東五虎"之一的雅居樂地產首次入滬拿下的上海雅居樂廣場在沉寂5年後經營遇冷,淪為黃金商圈裡的"雞肋"。

  "首先是它處在南京東路第一排建築的大墻陰影下面,視線被南京路步行街和北邊的北京路給淹沒瞭,遊客走南京路不會走到新世界後面的雅居樂廣場去。在陰影下面曬不到陽光,自然就長不大。其次,雅居樂廣場靠近的鳳陽路是周邊商業項目的卸貨區,人不會到那裡去。最後,這裡的交通很不便捷,停車也不方便,造成人流不暢。"浦祖建分析稱。

  坐落於上海市黃浦區西藏中路14號街坊的上海雅居樂國際廣場,地處號稱"中華商業第一街"的南京路步行街西北面,緊靠第一百貨及新世界購物中心,其中的雅居樂萬豪酒店已於2011年開業。去年7月份,雅居樂國際廣場終於悄無聲息地開始瞭"試營業"。但試營業之後,項目再次面臨招租不力的窘境。

  記者瞭解到,雅居樂國際廣場的招商策略是整個南京東路比較少見的,商場餐飲業態居多,占整個業態比例的40%,另配合部分零售業態,主要針對以白領為主導的消費群體,意在與南京東路傳統百貨及購物中心進行錯位競爭。然而,這種差異化的定位在商場林立的南京東路早已屢見不鮮,記者日前在商場看到,四層的商場人氣低落,略顯冷清,每層已經入駐的店鋪以餐飲為主,珠寶、鐘表、服飾等店鋪大多未開業,已開業的基本沒有知名國際品牌。

上海雅居樂國際廣場困局

  如何在百貨商場紮堆的人民廣場商圈求得一席之地,雅居樂國際廣場項目經理劉懿指出,零售定位上,雅居樂國際廣場將引進全新的或是新進駐國內市場的國際性品牌,並能與周邊市場形成錯位或互補,形成目的性消費;在業態規劃上,雅居樂國際廣場將匯集各大知名品牌旗艦店、國際精品、零售、珠寶、名表、銀行、咖啡休閑簡餐等項目,意圖將其打造成為一個"高品位、中價位、配套齊"的生活購物中心。

  完成收購後,雅居樂地產主席陳卓林曾表示:"我們非常高興能成功收購這個位於上海黃金地段的優質綜合商業發展項目,此次項目收購價格合理,升值潛力巨大,建成後將會獲得可觀的固定收益。"

  2007年3月,金昌摩爾大廈被雅居樂以17.53億元的價格收入囊中,改名為"雅居樂國際廣場",標志著雅居樂集團進軍上海房地產市場邁出重要一步。公開資料顯示,上海雅居樂國際廣場是一幢集酒店、辦公、商鋪於一體的綜合性超高層建築,建築高度137.8 米,總建築面積為114358平方米。塔樓共37 層,其中包括地下室3層,裙房9層。項目整體分酒店、寫字樓、商場三部分,酒店及寫字樓面積約5.72萬平方米,商業面積約3.25萬平方米。

  根據雅居樂後來的核算,由於收購的是在建項目,除土地費用之外,還需要支付項目前期費用以及銀行貸款等,上述項目收購樓面價為15000元/平方米左右,但商業項目50年的土地使用期,已經縮水多年。根據資料顯示,上海雅居樂國際廣場的土地使用年限為1999年11房屋二胎借款要繳清才能缺錢急用哪裡借錢月13日至2049年11月12日。另外,除收購項目公司以及處理項目結算所用資金外,雅居樂方面投入近8億元進行續建,預計整個項目總投資額將達到25.3億元。

  運營仍待突圍

  雅居樂國際廣場的前身是由浙江開發商金昌房地產集團投資開發的上海金昌摩爾大廈,2005年5月開始動工興建。

  然而,自招商啟動以來,雅居樂國際廣場卻一直沒有找到自己的市場位置。上海乘星行行銷服務機構總經理李驍分析稱,"南京路商圈基本上囊括瞭所有的知名土地貸款台中潭子土地貸款品牌,雅居樂作為後來者很難居上,很難做到獨特的定位。如果大傢定位雷同沒辦法競爭,而做差異化互補又很難,所以雅居樂國際廣場本身定位就面臨尷尬,導致其招商困難"。

  仲量聯行在去年發佈的一份報告中指出:"在核心商圈,上海雅居樂國際廣場竣工。該項目位於人民廣場以北,但目前仍缺少主流品牌入駐。"截至目前,整個雅居樂國際廣場約有一半的店面還沒有開業。

  本報記者 曾倩文 上海報道

  浦祖建建議,類似雅居樂國際廣場的商業項目,要想在競爭激烈的南京路商圈突圍,必須找到一個強有力的有影響的經營者,吸引到足夠多的主流品牌進駐,尋找與南京路各大商場不同的人流導入路徑。

內容來自sina新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-08/15212186662.shtml
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劉慧君

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