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  第三是對老百姓的影響,我覺得現在大周期的完結絕對是好事,老百姓買房子比較有機會。

  第三,中國房地產的大周期到瞭一個結束的時候,對社會和經濟有什麼影響?我在這裡也順便說一說下行通道這個詞。房地產本來就是一個周期性極強的東西,所以下行、上行沒什麼奇怪的。短期來說一般的市場,特別是比較成熟的市場都是有上有下的。但是在一個大發展的中國,以往的十幾年基本上是一個上行的局勢。到瞭今天,這個局勢可能不在瞭。要是這樣的話,那到底是下行還是平行呢?這個我覺得還是要考慮的一個問題。我個人認為沒有人希望它下行,包括政府在內,平行是最好的。平行一段之後,跟著動蕩再慢慢上升,那是最好的結果。今天中國有沒有這個可能性呢?我認為這個可能性是有的。

  中國房地產這個大周期要是到瞭一定的階段,就要看對4個參與者有什麼影響,第一是發展商,第二是政府,第三是老百姓,第四是金融機構、銀行。發展商很多會破產,以往20年房地產商沒有明顯的破產,這是很特定的情況,將來要破產的話,讓它破產好瞭,房地產商破產是最沒有什麼影響的,不像一個工廠。工廠要是破產的話,員工失業,那個產品也不存在瞭,但是房地產基本上還會存在,隻不過是換一個擁有者,地還在,房子還在。所以房地產商破產的話,那是沒什麼大礙的,反而會教育下一代的人進到房地產領域之前好好地思考,你到底該不該進去。還有一個,對於沒破產的那些企業,大賺錢的機會少瞭,風險理論上來說可能比從前小瞭一點。風險少瞭,賺快錢的機會也少瞭,但是並不表示就沒有風險,因為不是系統性的、長周期的波動,還有好多小的周期性的波動。

  第二,中國房地產的周期問題。中國房地產的周期是人類歷史上從來沒有見過的,沒有任何一個國傢、任何一個市場的房地產長得那麼快,長得那麼大。中國的量是非常嚇人的,20年前30%的城市化,現在是50%多,這個量絕對是人類歷史上沒見過的。在不到20年的時間內,中國由很低的房地產容量,到現在這麼大的住房市場,那個速度是非常瞭不起的。這個大周期完瞭沒有?最近我看到不少文章,包括國務院研究中心的副主任劉世錦先生的一些評論,他們都認為這個大周期已經結束。如果從過去的數量和速度來看,我認為不可能再有那麼快的增長,那麼大的數量的擴大,量跟速度都會慢下來。當然我們也知道,量大和快速是賺錢最好的機遇,中國房地產最好賺錢的時機可能已經過去,最好的機遇就是過去十幾年,接下來十幾年不可能再像過去賺那麼多的錢,鬱亮先生在這方面的看法跟我是比較接近的。



  為什麼這個大周期完結瞭?第一,庫存已經很大,供應非常大,第二,政府的政策問題,這兩者加在一起,才把這個大的周期帶到一個終點。當然現在限購慢慢放開瞭,這並不表示在有限度的情況下限購不可能回來。有需要的時候,政府還是會再用一次。我昨天聽到一個故事,說有人埋怨政府幹預太多,所以就對住房的市場沒有興趣瞭,其實世界上任何一個國傢對住房都有幹預,因為這個對民生的影響太大瞭,所以政府一定要幹預。20年前我的公司做出一個決定--不做住宅,就是因為政府一定會幹預這個方面。很多人都希望房地產市場越來越市場化,我承認中國的房地產某些方面是需要越來越市場化,但是全世界的住房市場都不是完全的市場化,比如說90年代美國的住房市場,因為政府的政策,造成瞭泡沫,完全是政府要負責任的。即使在美國,還是有相當的非市場化的成分。在中國,包括香港都是這樣的。如果土地是國有的話,市場就不可能太過市場化,一定有相當程度的非市場化。

內容來自sina新聞

  此外,世界上大概沒有一個東西叫做世界的房地產周期,因為房地產都是地方性的,所以不可能有一個世界性的房地產周期,隻有地方性的房地產周期。中國的房地產周期,不能說與世界沒有關系,但關系不大,我認為90%以上影響中國房地產價格的還是本地國內的因素。相反的是,中國房地產影響瞭世界。怎麼說呢?因為中國房地產的量太大瞭,用的鋼筋、水泥等等,都會影響世界的商品價格,所以不是世界跟中國的房地產沒關系,而是中國房地產影響世界。這是我對這個命題的一些簡評。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-23/22314396930.shtml

觀點意見下行周期的房地產新常態

  第二方面是政府,很多人擔心政府沒錢,但是你要從大盤子來看,國傢的財政狀況還是比較健康的,少數城市要出問題,但是我認為不會有大的問題。

  我曾經在幾年前說過這個觀點,在一個大發二胎代書借款缺錢急用哪裡借錢展期、大上升期的時候,隻要你借貸不厲害的話,你的風險是相當低的,反而在小周期的裡面,要是你借貸多的話,你不止會破產,而且永遠翻不瞭身。總而言之,風險小瞭一點,賺的錢就少一點,少一點人進入這個行業,這也是一個好事,至少會減少資源的浪費。

  最後一個參與者是銀行和金融機構。銀行和銀行房屋二胎二胎年息金融機構是全國一個大盤子的一部分,以往這20多年,銀行真正出事的時間也不少,也不是第一次,但是用行政的手段加上市場的手段,是可以解決的。今天中國的政府財政狀況跟10年前、20年前完全不一樣,今天基本上是相對正常的。

  可能中國的房地產第一次見到一個比較正常的情況。什麼是比較正常的?第一,價格不要暴漲,慢慢上升就好瞭,第二,價格也不要大跌,大跌也是很麻煩的事情,第三,交易量要比較平穩,不能大批量收縮。今天的情況比起以往20年來任何時期都比較正常,沒有看到房地產價格再飛升,也沒有看到它大跌,現在的價格比起三年前還是高的,成交量也還可以,所以我認為中國政府在以往這幾年一切的努力,還是有不錯的結果。

  在這裡我要說一點,關於任總說的3500萬套經濟適用房在5年之內要完成是不合理的,我提醒大傢一句,就是在價格飛升的情況下,不做一些措施,是很難把價格壓下來的。我們不需要太多考慮事業的問題,不需要太多考慮社會穩定的問題,但是要是你坐在中南海,你一定要考慮這個事,所以當時就出瞭一些政策,當時如果不出這些政策恐怕也壓不下來,社會的穩定就會受到影響。但是問題還存在。總而言之,當你把這些政策放在當時的大環境下,是可以理解的。

  這個新的常態能夠平穩多久?我還是比較樂觀的,第一,庫存很高,第二,政府還有很多的行政手段,需要的時候就可以用。所以基本上是有可能比較平穩發展的。

  問題有幾個,第一,空置的房子怎麼辦?住房問題慢慢消化,商業的房地產,我剛才已經問瞭各位瞭,我不大同意陳淮說的,要是你們誰都想到有辦法怎麼用這些空置的商場的話,麻煩你告訴我,我想來想去,真的想不出來它用來做什麼好。反而在這個大環境改變的時期,有一些歷史上的問題確實應該借著這個機會好好地解決。

  土地的租約問題,好多是40年的,作為房地產商,我們不能忽視這個事,大概七八年前,我們向政府反映瞭這個問題,他們也研究瞭一下,他們得出的結論是暫時不能摸,暫時不摸,並不表示永遠不能摸,這個問題是要解決的。所以我也想知道國傢到底長遠怎麼解決這個租約的問題,老百姓房子70年,工業用地50年等等,現在已經過瞭十幾二十年瞭,可能也是要面對這些問題的時候。

  總的來說我是比較樂觀的,我對中國的住房,跟蹤研究瞭20幾年,我認為沒有一個時期是比現在更健康的,而且我認為繼續健康發展的機會是相當大的。



  觀點地產網 我今天講三件事:第一是這個命題的簡評,第二是中國房地產現在的周期,第三是在新常態的情況下,對社會和經濟有什麼影響。

  第一,對命題的簡評。房地產是地方性的行業,跟全球化的關系不是那麼大,利率會影響中國的房地產,全球的資金流也會影響中國的房地產,不過在這兩個方面,中國市場還不是那麼開放,利率也不是完全的市場化,資金流也有限制,所以跟全球化關系不是太大。

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劉慧君

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