劉慧君

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  2011年初，為應對房地產市場過熱，中央政府推出以"限購令"為代表的一攬子房地產調控政策，被稱為"新國八條"。除備受關註的"限購令"外，"新國八條"還涵蓋瞭信貸、稅收、保障房建設等多個層面內容。

  限價退場、限購松綁，顯示地方房地產調控正逐漸做"減法"。分析人士指出，若市場不能在短期內好轉，地方政府的"救市"力度或繼續加大。眼下對市場能產生較大影響的當屬信貸政策，若信貸松綁，無疑會刺激房地產市場成交好轉。長期看，定向松綁可能成為大方向。

  盡管地方"救市"措施不斷，但效果似乎並不明顯。中原地產的數據顯示，今年前8月，全國54個主要城市合計總簽約商品房152萬套，同比下降23.2%。張大偉指出，松綁限購效果有限，在當前剛需釋放困難的情況下，信貸政策是最能影響市場的措施。

  分析人士指出，從市場表現來看，信貸門檻提高，以及"限購令"的出臺，對於抑制市場過熱、擠出投資投機需求而言，無疑有明顯作用。這也是上述"一攬子"政策中，對調節市場最有效的兩條措施。

  "救市"向縱深演繹新屋二胎房貸

  來自國傢統計局的數據顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續29個月保持上漲。最近兩年多來，全國商品房整體庫存比低點時上漲86.4%，近乎翻倍。

  從市場表現看，經過半年多的壓抑之後，部分項目欲借助年內最後的銷售機會入市。近期，位於北京海淀區的高端物業項目"五礦萬科如園"推出"樓王"，顯示出對市場回暖的信心。京城多個剛需項目也欲降價入市。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/10414477005.shtml

  各項數據顯示，當前樓市信心正處於低點，並對宏觀經濟增速產生拖累。統計局數據顯示，今年8月，房地產開發景氣指數為94.79，比上月回落0.03點，為近20個月以來的最低值。同時，房地產投資增速已連續多月下滑，並低於固定資產投資增速。中原地產統計也顯示，今年前9月，全國20大標桿房企合計拿地金額僅為1932億元，同比減少1766億元，降幅高達48%。

  隨著市場交易的冷淡，從今年年初開始，越來越多的城市松綁"限購令"。相比之下，信貸政策並未作出同步調整。

  在此之前，福建和湖南已先後出臺"閩八條"和"湘五條"，四川也出臺一系列松綁調控的措施。上述地區均對信貸政策有著或明或暗的調整或表態。

  其中，在一線城市，北京地區自住房簽約減少，實際簽約的純商品房數量則與同期基本保持平穩。二線城市的成交量不漲反降，從6月開始限購松綁的刺激作用逐漸減弱。三線城市成交有所上漲，大部分城市都有以價換量的項目出現。

  張大偉認為，從當前的市場表現來看，除非信貸政策出現大幅松綁，否則雖然9月總體成交量有望小幅回升，但傳統的"金九"願景恐將落空。

  截至2013年，由於市場再度膨脹，監管層繼續提高信貸政策門檻。其中，首套房遵循"首付三成"原則，多數銀行的利率已上浮至基準水平。二套房首付比例則達到六成，利率約為基準利率的1.1倍。在一線城市，不僅二套房首付達到七成，且在二套房認定中，實行最嚴格的"認房又認貸"原則。

  張大偉認為，地方政府並無對銀行的管理權限，類似湖北省對於"首套房利率七折"的要求，大型銀行的執行力度存疑。但各地政府依然發佈上述文件，主要作用是給市場信心，增加市場購房者救市預期。

  "金九"夢碎"銀十"可期？

  從地方政府的表態來看，信貸政策的調整已現端倪。9月15日，湖北省城鄉建設廳發佈通知，促進全省房地產市場平穩健康發展。其中強調，居民傢庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。由於通知包含六大條款，共二十條細則，因此也被稱為"鄂六條"。

  "緊箍咒"僅剩信貸

  張大偉認為，在經濟增速放緩、土地財政降溫的情況下，房地產是地方政府能夠想到的最容易刺激經濟的辦法。從目前各地房地產的降溫情況看，預計還會有多個省份發佈相關文件，目的是提振房地產市場。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]也表示，"鄂六條"的出臺，表明本輪房地產救市的第二波正向縱深展開。此前的第一波救市，主要體現在單個城市層面，而第二波已經升格至省級政府。

  他指出，若市場仍沒有好轉，還可能出現更高層面的第三波"救市"，內容主要體現在個人房貸及房企融資門檻的降低，以及樓市調控長效機制的建立等方面。

內容來自sina新聞

  從銷售數據上看，各項政策的放松，似乎並沒有激活傳統的銷售旺季"金九銀十"。中原地產統計顯示，9月前21天，全國54個主要城市合計住宅簽約131947套，環比8月同期基本持平。

  他還表示，房地產市場經過多年的高速增長之後，當前市場的供需關系已經出現逆轉。在這種情況下，調控政策勢必要逐漸"做減房貸2胎增貸法"。此前一些城市的做法表明，在普通住房認定標準、稅費支持等方面，政策均已出現大幅松動。在"新國八條"涵蓋的一攬子政策中，僅剩信貸政策尚未調整。

限字訣逐步退場 樓市有望漸回暖

  對於10月的市場，因存在多項利好仍值得期待。鏈傢地產[微博]指出，信貸政策持續收緊是當前抑制需求的關鍵因素。此次市場傳聞信貸政策松動如果得到證實，將具備全國層面刺激樓市的意味。如果再結合此前央行[微博]向五大行釋放5000億元流動性的消息，會使得信貸政策全面松動的信號更具有可信性。

  該機構認為，如果傳聞中的"認房不認貸"和"首套房85折利率"最終證實，則會刺激無房無貸的首套房需求以及先賣後換的置換型需求，這部分需求有可能大規模入市。

  9月23日，武漢發文取消"限購令"。這意味著，目前全國僅有北上廣深以及三亞、珠海等幾個城市尚未對限購做出調整。同時，湖北、湖南、福建等地也以省級政府的名義出臺松綁調控政策。

  來自國傢統計局的數據顯示，截至今年8月，全國70個大中城市的新房平均價格已連續4個月出現環比下跌，且跌幅不斷擴大。分析人士指出，隨著政策層面利好消息的進一步釋放，以及房地產項目"以價換量"的擴大，未來房地產市場成交量有可能小幅回升。

  "大部分城市都已松綁限購，但效果並不明顯，要想真正刺激市場，最終還得靠信貸杠桿刺激。"中原地產首席分析師張大偉指出，近期有關"認房不認貸"的傳聞之所以備受關註，原因正在於此。

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