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  接近綠城的人士表示,綠城調價主要是舟山、寧波等地,與其產品結構有關,綠城的產品可能更適合首次改善型人士,而這正是此次新政中受益最大的一類。

  在利率優惠上,房企和金融界人士普遍認為,首套房利率7折不會出現。"最低7折的首套房貸款下限,並非新政,隻是常台北房屋房屋土地貸款規性的條款;預計利率8.5折應該能見到,9.5折估計是主流。"上述開發商人士稱。



  目前還有北京等5個城市執行限購政策,其中與"央四條"的部分條款可能產生抵觸。張大偉認為,短期內房價上漲可能性不大。

  絕大多數房企人士表示,去庫存回籠資金是首選,降價幅度會變小;暫時不會上調價格,但確實有個別企業調價,比如綠城。城市分化愈加明顯,一線城市後期房價會向上。他們認為,10月份是跑量的窗口期,但樓市暫未看到逆轉的可能。

  醞釀漲價的底氣

  央行、銀監會《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱"央四條"),對首套房貸的認定放寬為"認貸不認房",明確鼓勵銀行對首套房和改善房兩類自住房給予信貸支持。鏈傢地產研究部、中原地產等機構人士均認為,對於結清第一套住房而要購買第二套的改善型需求而言,政策利好最大。這類需求的首付將從60%降為30%,貸款利率還可享優惠,相當於房價下調20%還多。

  10月1日,在央行、銀監會放松房貸通知出臺第二天,綠城集團傳出漲價。一份流傳於網絡的文件顯示,綠城浙東區域的各項目自10月8日開始,對手頭產品價格進行梳理, 11月1日起漲價5%-10%。

  "市場不可能重現2009年,目前的房價水平、購買需求、貨幣供應總量以及庫存水平都和5年前有很大差別。"廣州一傢大型開發商人士說。

  制約樓市重現2009年的因素還包括:庫存。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-09/08034503772.shtml

  有人樂觀,也有人謹慎。

   新政細則尚待落實

  成交回暖反轉未明

  中原地產首席分析師張大偉認為,新政可以增加30%的可購房人群,效果相當於限購松綁影響的5倍以上。

  曖昧和觀望是目前房企的普遍態度。21世紀經濟報道記者瞭解到,在廣州、深圳及華東一些二線城市,確有開發商打算節後或稍晚些時候提價,但房企更為主流的想法是,趁信貸松動之機快速出貨。

  招商證券固收研究團隊認為,房貸新政意在刺激房地產市場消費和投資需求,帶動經濟整體回暖,但其政策效果,還要看銀行信用投放的落實情況、房地產庫存的去化情況。

央四條後的房企應對漲價抑或跑量?

  10月8日,接近建行深圳分行的人士透露,深圳建行已出臺《通知》執行細則,明確名下無貸款餘額,可執行首套政策,首付三成;名下有一套且有貸款餘額的,仍執行二套政策,首付7成,利率上浮10%;名下有兩套房或有兩筆住房貸款的暫停貸款。

  這顯然是對投資投機需求不予支持。有銀行業人士表示,建行是商業銀行中做房貸業務最多的一傢,其執行細則有代表性。

  央行救市力度超預期,一些房企的反應也疑似過度瞭。

  多位中介人士提醒,在各地細則未落地的情況下,購房者需要謹慎,不能隻憑中介或者銀行銷售的口頭承諾簽署購房協議。避免政策後續並未如想象中力度松綁,除非無法貸款的違約情況。

  更有地產界人士認為,房地產市場將重現2009年的盛況。彼時,北京等地房價一年內翻番,大多數一二線城市漲幅也在30%以上。

  國慶假期期間,接連傳出幾份房企醞釀漲價的文件,如綠城、恒大、綠地等。截至目前,綠地已否定漲價傳言,其他房企並未對傳聞做出明確的回應。

  9月29日,萬科總裁鬱亮接受21世紀經濟報道專訪指出另一個問題:當前房地產市場的庫存問題是長期的,並非政策優惠所能解決。"當前很多城市房屋供大於求,需要時間來去庫存。"鬱亮說,這個消化期會持續較長時間。

  高盛高華證券報告顯示,截至9月28日,其追蹤的11個城市的總庫存上升1.5%。從過去12個月滾動銷售面積計算,11個城市的庫存平均消化時間上升至17.9個月。

  節後,21世紀經濟報道記者問詢10多傢房企內部人士得知,國慶期間,一手房來電來訪量大幅回升,成交也有回暖,一些二線城市近期對新政反響最好,三四線城市很一般。



  "從易居營銷全國代理銷售樓盤的認購(大定)數據來看,十一期間成交量環比上周上漲100%,接近2013年黃金周的水平。"易居中國有關人士透露。

  21世紀不動產北京區域總經理寇海龍表示,"央四條"是樓市走出底部的重要標志,住房信貸放松,將帶動相當一部分購房需求,引發一輪成交反彈,形成今年的一波小高潮,但對反彈幅度不應過於樂觀,因為目前經濟形勢尚未穩定,購房者的信心仍然不足,而各地庫存量很大,需要消化一段時間。

  德信資本董事長陳義楓認為,此次出臺的放松限貸政策,算不上是刺激政策,而是減少打壓政策的力度,讓市場恢復到一個正常狀態。"認貸不認房",將會釋放市場的改善性需求,來對沖、平復今年以來的樓市弱周期,促進市場平穩運行,達到政府調控目標。

  從整體效果看,這一政策將會提振市場信心,止跌信號明顯,但成交和價格反彈的幅度依然要看後續信貸釋放情況。



內容來自sina新聞

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劉慧君

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