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  截至8月底,上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米,環比增長1.3%,同比增長22.6%,庫存再攀新高。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-18/08184460531.shtml

  張大偉預計,一二線城市拿地競爭將更加劇烈。房企紮堆一二線城市,在推高地價的同時,也在醞釀風險,但比三四線的風險仍要低得多。

  萬科並非孤例。根據公開數據統計,截至8月底,金地集團的購地額為48億,富力地產的購地總額僅為19億。

  背後的原因,一方面是地價仍然高企,另一方面則是房企本身的存貨結構所致,一些房企之前儲備的大量低效資產急需消化,再增加新的儲備力不從心。

  如果說前幾年萬科的此種做法還是特例,那麼當前市場中,絕大多數房企已經或正在采用萬科式策略,拿地集體趨於保守謹慎,顯示其對未來一年的市場不看好。

  以萬科為例,盡管拿地總額大幅降低,但萬科的一線城市佈局愈發突顯。上半年萬科收入囊中的21塊地中,四個一線城市共10宗,拿地額為67億,占購地總額的比例達60%。

  中原地產分析師張大偉認為,從目前趨勢看,四季度房企拿地有可能繼續萎縮,企業全面進入保守狀態。包括上海等地在內的多個城市已出現瞭住宅土地市場流拍的現象。

  大型房企不積極拿地的原因,還在於其去年的高歌猛進,已經提前完成瞭土地儲備的佈局。譚華傑在8月指出,萬科一般會保持兩到三年項目儲備資源,目前還有3900萬平米的土地,仍然符合儲備標準,所以現在並不著急。

  地價的高居不下,是直接因素。萬科董秘譚華傑稱,上半年商品房市場已經發生調整,房價在跌,但是土地市場的調整剛剛開始,地價並未下降,下半年將繼續謹慎觀望。

  數據顯示,上半年萬科權益拿地金額111億,僅占同期銷售額約一成。7月拿地金額僅2.2億,創下28個月新低;8月也僅拿地兩宗,權益金額11.23億。

  保利地產中報顯示,上半年新獲取19個項目,其中,僅在大本營廣州拿下的4塊地規劃建築面積接近110萬平方米,而去年全年其在一線城市也僅新增97萬平方米。

  在中期業績發佈會上,恒大地產總裁夏海鈞同樣表示,恒大現有土地儲備足夠未來5-7年的穩健發展,因此在買地投入上不會像前些年,下半年在買地方面會更加謹慎。根據半年報,恒大擁有1.5億平方米的土地儲備,主要分佈在147個城市,平均成本約986元/平方米。

 大型房企購地金額銳減

  萬科並非僅以土地面積作為約束變量,而是以總獲取金額作為獲取土地的核心約束變量。萬科董秘譚華傑曾表示,萬科拿地金額的財務安全底線為當期銷售金額的60%以內。

  不止是萬科一傢持有土地價格下降的預期,包括碧桂園、越秀地產等在內,其管理層均表達瞭類似的觀點。

  在樓市下行的2014年,大型房企用於儲備土地的金額也在大幅收縮。

  去庫存仍是首要任務

  此外,中原地產數據顯示,2013年,20傢標桿房企購入土地接近5586億,儲備充足,其中很多土地已開始變為可售庫存。WIND統計數據顯示,目前已經公佈2014年半年報的125傢上市房企,其報告期末的存貨總金額已經達到瞭1.88萬億元。

  搶占一二線高地避險

  拿地節奏可以看出企業對市場的判斷。年內20大房企在土地市場的表現透露出,房企非常不看好樓市未來一年的發展。但一二線城市仍被視為"相對安全"。

  實習記者 王 帆 廣州、深圳報道

  佳兆業今年以來的拿地區域也集中在深圳、上海、南京、成都等地。其中期報告顯示,今年上半年獲取的地塊,98.4%集中在一線和省會城市。

  業內人士分析認為,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大,特別是庫存嚴重、新增人口放緩的三四線城市,整體風險非常大;而一二線城市抗波動能力強大,市場風險較小。

  盡管房價高企,但一二線城市強勁的市場需求支撐著樓市良性運行。克而瑞的研究數據顯示,8月份,一線城市的成交同比增幅由7月份的-24.0%上升為-18.4%,二線城市由-10.5%下降為-11.7%,三線城市則由-14.0%下降為-24.3%。

房企拿地意願持續萎縮 樓市調整或延至明年

  同時,房企也在對一二線城市新購入的土地產品結構上作出調整。龍湖有關人士表示,未來三四年內會繼續完成城市佈局,拿地時開始增多高層住宅以及首次置業的剛需產品。

  本報記者 張曉玲

  多傢房企人士表示,2014年以來,房價上漲幅度放緩,供需雙方的市場預判已經出現轉向。"大傢都在忙著去庫存,哪還敢去拿高價地?"一傢央企地產內部人士對記者說。

  截至目前,萬科全年拿地金額不足150億,而去年前10月,萬科拿地金額已達700億。

  8月份,35個城市月度新增供應量大於成交量(其中8月份成交量為1737萬平方米,環比增長9.8%,同比減少6.1%)。8月份市場行情略有反彈,但依然有部分未消化的新增供應轉化成為庫存。

  中原地產市場研究部統計數據顯示:20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減,4-8月連續5個月不足200億,最近3個月更是在百億周圍徘徊。前9月截至目前,20大標桿房企合計拿地僅1873億,相比2013年同期的3698億,減少瞭1825億,降幅高達49%。其中,9月前半月,20大房企僅萬科與萬達[微博]分別拿地9億左右,合計僅拿地18.34億。

  然而,如此巨大的存貨中很多是低效資產。在萬科的應對策略中,集團將持續對低效資產進行去庫存,定期計提減值並直接扣減當年利潤,考核中利息成本不再進行資本化,直接作為其間費用當期扣除。

  北京一傢大型房企內部人士對21世紀經濟報道記者說,公司近年來收到多筆並購2胎收購需求,但是打開其資產包一看,其中多是低效、無效資產,比如太多位於三四線城市的土地,或者供應量已經遠遠大於需求量的城市項目。

  從已公佈前8月銷售業績的18傢房企來看,房企去庫存的效果仍不容樂觀。18傢房企總銷售751億,相比7月份的652億上漲瞭15%,依然低於6月份的991億。大部分房企可能難以完成年度銷售目標。

  包括中原地產、世聯行等機構人士指出,樓市依然處於明顯調整過程中,預期後續特別是二線城市下調房價的項目將明顯增加,3季度以價換量去庫存仍是主流,而本輪市場調整將延續到2015年。



內容來自sina新聞

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劉慧君

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