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??土地

??保利地產銷售額廣州第一

??而合富輝煌首席分析師黎文江認為,2015年政府還會積極推地,因為比較多工廠用地或城中村用地都位於中心城區,所以其地價不會便宜,還是會像今年一樣偏高。

??撤市並區 “新三區”新貨紮堆

??廣州市國土房管局的樓市數據顯示,2013年至2014年期間,南沙一手住宅網簽均價隻在2014年1月和3月突破瞭12000元/平方米,其餘月份大部分維持在10000~12000元/平方米范圍內,樓價整體趨勢平穩。

??關於成交

??廣州知名地產專傢鄧浩志對南沙樓市走向持樂觀態度,雖然自貿區並不包括整個南沙,但消息也會對南沙整體樓市產生積極影響。他表示,短期內,南沙樓價將有10%~20%的上漲,預計成交量提升20%。自貿區政策一旦落實,除瞭樓市的漲幅,對投資客的心態也會產生影響,會吸引更多的投資客介入。但是由於當前南沙的產業結構還沒有搭建起來,起碼還要5到8年才能完全成型,南沙仍然需要用長遠目光去看待。因而他建議除瞭關註短期的價格上漲之外,投資者更應該將目光放在長線投資上。

??政策或將“無為而治”,房地產將繼續被中央“不重視”,作為拉動經濟的主力作用將被逐步弱化;調控會更重視市場手段,進一步行政松綁;完善監管手段;總體沒大利好也沒大利空。至於房產稅,是隻有外行人才會不斷談論的過去式。而預期中的降準將會是支持樓市發展的最重要的經濟政策。鄧志浩認為,廣州應該會堅持限購,南沙區有可能會放開些,而公積金依舊保持緊張狀態。

??除瞭綠地和萬科,未來誰還有望沖擊“兩千億夢”?戴德梁行廣州及鄭州公司總經理黎慶文認為,萬達的實力不容小覷。2014年,萬達在商業地產、電商、文化旅遊等領域頻頻出手,在海外市場同樣也有所作為。而王健林曾表示,2020年爭取做到一千億美元收入,其中至少有200億美元在海外。

??此次調整後,廣州市行政區劃從原來的“十區二縣級市”變為“十一個城區”的格局,新廣州市轄面積由3843.43平方公裡擴大到7434.4平方公裡,市轄總面積超過上海。在國務院的批復下達之後的一個月內,“新三區”樓市新盤新貨紮堆,增城、從化、新黃埔樓市成交量分別有不同程度的漲幅,增城漲幅更是高達98%。

??國務院同意撤銷廣州市黃埔區、蘿崗區,設立新的廣州市黃埔區,以原黃埔區、蘿崗區的行政區域為新的黃埔區的行政區域;撤銷縣級從化市,設立廣州市從化區;撤銷縣級增城市,設立廣州市增城區。

??一線城市仍是熱點 地價走高

??存在再度下行可能性

??備受關註的除瞭“萬綠之爭”,保利地產業績也讓人眼前一亮,以1350億元銷售額排名廣州第一。此外,碧桂園表現也不俗。2014年碧桂園集團共實現合同銷售金額約1288億元,合同銷售面積約1928萬平方米,分別同比增長21.5%和21.0%,創歷史新高。

??數據顯示,2014年全年廣州十區共掛牌出讓45宗居住用地。其中中心六區掛牌28宗,總建面積達471.7萬平方米,同比大幅增長268%。中心區的地塊從來不缺少市場的關註,尤其是荔灣廣鋼新城、天河奧體廣氮板塊的華美牛奶廠地塊更成為重頭戲。兩區土地出讓金額2014年分別高達209億元和173億元,位居全市頭兩位。

??從2014年整體數據來看,房企梯隊進一步細化,前十額企業中就分化出三大梯隊,綠地、萬科領跑,首先沖破2000億大關;第二梯隊是千億軍團,依然是萬達,保利、恒大、碧桂園、中海、2014年千億企業沒有增加,而第二梯隊與領跑企業之間距離較2013年明顯加大;第三梯隊由華潤、世茂、融創領銜,業績在700億左右。

??而廣州知名房地產專傢韓世同則不認為2015年一定要把房價拉高,關鍵還是在於成交量上。他認為2015年風險和機遇是並存的。對於市場不能盲目樂觀,樓市再度下行的可能性是存在的。目前樓市成交的回暖主要是靠央行放松限貸、降息和釋放流動性等措施,但其持續性和有效性能否維持尚有待觀察。

??房價會上升10%~15%

2015年 廣州房價將上升10%~15%?

新聞來源http://gz.house.sina.com民間房屋二胎年息缺錢急用哪裡借錢.cn/news/2015-01-09/07385959100602813562941.shtml

??地價漲幅超過房價

??2014年,綠地和萬科雙雙跨進“兩千億”時代。綠地、萬科老大之爭結局敲定,綠地成為新的行業老大,新的第一梯隊形成,行業進入全新篇章。

??而“撤市並區”之後,增城、從化會否限購,戶籍制度是否有變化等等,也成瞭業界以及廣大的購房者關註的焦點問題。增城、從化兩地中,增城剛需樓盤比例高達九成,是吸納剛需群體的主要市場,,在增城置業的廣州集體戶口人群或已近萬,不容忽視。

??而自貿區的落地,利好逐漸在網簽上體現出來,今年1月以來南沙樓市量價齊漲,1月4日和5日,南沙區一手住宅網簽共88套,成交量同比增長35.4%。1月6日,南沙區為全市一手住宅網簽冠軍,以45套排名第一。而在剛剛過去的元旦期間,南沙成為外圍區域中上漲幅度最大的區域,同比漲69%至93套。

??自貿區獲批 南沙樓市領漲廣州

??繼多傢房企公佈2014年全年業績後,1月7日晚間恒大亦發佈公告,2014年全年累計實現銷售金額1315.1億元,同比增31%,完成年度目標的119.6%。數據顯示,2014年12月,恒大單月實現銷售金額108.1億,同比增437.8%。同時,恒大公佈的2015年銷售目標為1500億元,較2014年的目標提高400億元,同比大增36.4%,是上市以來提高幅度最高的一年。

??而就在此前一天,綠地集團掌門人張玉良宣佈:2014年綠地以全年房地產銷售金額2408億元的成績,問鼎全球規模最大的開發企業。綠地發佈的官方數據顯示,2014年綠地房地產銷售業績同比增長50%;實現預銷售面積2115萬平方米,同比增長30%,金額、面積均創歷史新高。其中,2014年綠地集團海外收入達到153億元,較上年大幅增加467%。

??回顧兩傢企業一步步突破的路程,萬科已經完成規模集聚開始尋求業務轉型。從2001年銷售額20多億,到2010年底成為首個突破千億的企業,萬科歷時9年;而從1000億到2000億歷時四年。萬科在突破千億的過程中一直保持“專註於主流住宅開發”的定位,將公司架構調整為“聯邦制”;從1000億到2000億的四年間,萬科定位變成“城市配套服務商”,增加小股操盤項目比例,加大商業尤其是社區商業開發,涉足養老、代建,變經理人制為事業合夥人制,輕資產模式明晰化。

??記者通過實地走訪發現,目前,該區域吸引瞭眾多開發商提前佈局,版圖上除瞭擁有最多土地儲備的霍英東集團之外,更有萬科、保利、越秀、萬達、碧桂園、奧園、時代等眾多廣州一線開發商進駐。根據廣東省房協的統計,至今已經有超過60傢房企紮堆其中。而最早介入南沙開發的霍英東集團已經占領先機,擁有10多平方公裡的可開發土地資源,大多位於南沙新區的黃金位置。

??2014年全國房地產市場慢慢從低谷走出來。日前,合富輝煌根據廣州市國土房管局公佈的土地出讓計劃總結獲悉,2014年全年廣州市土地成交金額超841億元,超額完成年初定下800億元的目標,同比2013年762億元增長10%。

??多年來一直由萬科占據的房地產行業“龍頭老大”位置終於在2014年易主。不過在業界看來,2014年,萬科比綠地顯然走得謹慎些,對於具體項目,萬科回避估值過於樂觀的地塊。

??2015年展望

??關於價格

內容來自sina新聞

??合富房地產經濟研究院院長龍斌認為,廣州房價會有一定幅度的上升。預計到今年年底,廣州整體房價會上升10%~15%左右。龍斌特別提到,受到國傢一系列政策的影響,不同區域的樓市表現也會有所區別。例如南沙區,今年國傢自由貿易區的正式規定應該會落地,這會給南沙樓市帶來一個非常明顯的量價齊漲的推動,長期持有投資這一類型的買傢會很多。全國范圍內,樓市會有一個分化的表現,一線城市和二線核心城市的表現會很好;而三、四線城市,尤其是一些去貨周期較長的城市的樓市會略顯困難。

??區域

??2014年2月12日,廣東省政府將《國務院關於同意廣東省調整廣州市部分行政區劃的批復》轉發至廣州市人民政府。

??目前情況下一線城市較難退出限購政策,如果再度出現2014年上半年的成交低迷,一線城市局部調整或會部分退出限購。2015年的房地產市場依然是變化多端的,因為不確定因素非常多,所以房企可能要做出應對多種可能性的策略,才能防患於未然。

??成交面積將回歸千萬平方米

??龍斌認為,廣州樓市明年的成交量肯定上漲。2014年,廣州11個區網簽面積800多萬平方米,2015年廣州的樓市成交量應該會回歸到1000萬平方米以上,比2014年增長15%左右。龍斌預計,外圍四區(南沙、蘿崗、花都、增城)成交量也會非常突出。蘿崗區今年應該可以表現得更好,其主要原因是蘿崗那邊的地鐵快通瞭,而且這個區域的供貨量很大。花都區2014年大幅縮量,市場恢復之後,花都區的樓市也會比2014年的表現要好。

??政策刺激能否持續尚未知

??韓世同則表示,去年二三季度雖然出現瞭以價換量的情況。但是成交也沒有明顯回升。而央行9·30新政之後,成交量、價格都有所上揚,北京還出現瞭創5年成交新高的紀錄。

??不管今年的價格會有怎樣的走勢,成交量其實是最重要的,有價無市沒有意義。央行的一系列救市措施若是使得樓價上揚,但成交卻下行的話,就是適得其反瞭。現在廣州以及其他的一線城市的樓市壓力還很大,二三四線城市更加不理想。由於很多房企回歸一線城市,在央行政策的推動下,一線城市的成交還是有一定的回升。但這種影響是否會持續下去,還是個疑問。

??關於政策

??廣州堅持限購 南沙或放開

??方圓地產首席分析師鄧浩志表示,穗六條已經不是廣州樓市走向的決定性因素,目前廣州樓市前景已經明朗,成交量連續三個月維持高位,庫存也在降低。如果穗六條放松會加速市場升溫,不松也阻擋不瞭復蘇,價格上漲隻是時間問題。當然,穗六條堅守的話,佛山禪桂地區會繼續搶走廣州大量剛需客戶,將對芳村、金沙洲片區造成一定影響。

??萬科1月5日公佈的數據顯示,2014年,萬科累計實現銷售面積1806.4萬平方米,銷售金額2151.3億元,相比2013年分別增長21.1%和25.9%。

??關於土地

??風傳一年多,南沙終於在2014年12月12日,等到瞭廣東自貿區獲批的消息。而南沙金融創新15條的出臺則被認為是廣東自貿區在南沙率先邁出實質化的第一步,曾一度低迷的南沙房地產市場又開始蠢蠢欲動,多個樓盤火線推貨的同時,投資客也在短期呈現蜂擁之勢。

??對於2015年土地市場的走勢,戴德梁行華中區研究部主管及助理董事林珂認為,從目前市場趨勢看,2015年將延續拿地分化的趨勢,一線城市土地市場將維持高熱度,相比三四線城市看得見的風險,房企會更加紮堆一線城市。

??從成交價格來看,土地價格以上升為主,主要是由一線城市帶動。一線城市土地資源稀缺,且房價堅挺,對企業具有很強的吸引力,激烈的競爭下必然導致高價地的出現。預計在2015年,土地市場的分化將持續,一二線熱點城市的土地競爭將比2014年有所增加。

??整體來看,房企銷售前50前門檻由2013年100億提升至130億,2014年雖然整體市場進入調整期,但是中央與地方政府大力救市,使得行業沒有出現大幅下滑,多數房企全年業績同比增加。

??也有業界人士認為,隨著930政策、取消限購、降息等一系列政策的發佈,政府手上可用於刺激房地產市場的“牌”已經不多,為瞭實現中國經濟的軟著陸,預計2015年國傢不太可能出臺較大政策幹預房地產市場,整體市場有望延續平穩趨勢。在此背景下,房企拿地積極性將有望繼續回升,但拿地勢必依然謹慎,底價成交及低溢價將成為常態。

??關於房企

??雙巨頭格局短期內難打破

??2014年看似地王不多,但全市土地價格漲幅均超過房價的漲幅。其中,中心六區居住用地平均起拍樓面地價為12590元/平方米,同比2013年增長42%;而廣州中心六區2014年網簽均價27576元/平方米,同比2013年增長9%。2014年外圍四區(番禺、花都、蘿崗、南沙)居住用地平均起拍樓面地價4644元/平方米,同比2013年增長15%;而廣州外圍四區2014年網簽均價13520元/平方米,同比2013年增長11%。

??房企業績

??而綠地,則一直在不斷突破自己,繼續擴大規模。2013年初,綠地宣佈2012年全年業績突破千億,從1000億到2000千億僅用兩年時間,雖然外界對綠地業績的成分有所質疑,但毋庸置疑的是,海外地產業務是綠地沖破兩千億的不二利器。隨著西方經濟尤其是美國經濟的復蘇,綠地逐年加大海外房地產市場投資,2013年100億美元,2014年增至200億美元,2015年計劃海外投資額將達到400億美元,一年翻一番。可以預見,未來3~5年內,海外市場將是綠地房地產板塊銷售收入重要組成部分之一。

??業內不少人士認為,未來一段時間內,萬科、綠地雙巨頭引領行業的房企格局難以被打破。

??此外,北、上、廣、深四大一線城市一直是各大開發商競相進入的城市。外來開發商2014年在廣州拿下17宗居住用地,占總成交約50%。


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??另外,目前在售的自貿區范圍的項目有南沙珠江灣、富力天海灣、晴海岸、星河山海灣、優山悅海等,在售項目接近20個。

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劉慧君

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