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內容來自sina新聞

地王頻出 或引發短期土地新政幹預

  截至2013年5月底,"國五條"細則政策已出臺3個月,在經歷瞭短暫的沉靜期後,重點城市土地市場呈現逐漸升溫態勢,政府集中推地和優質地塊批量入市激發瞭開發商的拿地熱情,交易量穩步回升。1-5月,全國10重點城市中7個城市住宅用地供求量同比增加,其中杭州漲幅比例最大。

  當前,北京、上海、廣州等一線城市開始大規模推地,昆明、合肥、武漢、無錫、溫州、石傢莊、南京等二三線城市已經亮出大規模的推地計劃,其他未公佈城市推地的動作也明顯增加。

  當前土地市場五大基本特征

  國傢統計局數據顯示,1-4月,全國房地產開發企業完成土地購置面積9183萬平方米,同比增長26.4%,土地購置費1912億元,同比增長66.0%。

  同策咨詢研究中心數據顯示,1-5月,10重點城市中除重慶、武漢外住宅用地累積供應量均超過去年同期,同比漲幅最高的3個城市為杭州、北京和上海,漲幅分別為1351%、851%、126%,重慶、北京和天津分別以480萬平方米、292萬平方米、289萬平方米的累積成交量排名前三位。

  從當前土地市場變化特征來看,同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,基本呈現如下五點特征:

  第一、宏觀市場"基本面"轉好,房企資金面不太緊張,品牌房企開始積極拿地"換倉"佈局下一輪市場發展機會;

  第二、當前土地市場熱點主要還是一二線城市,尤其是一線城市,品牌房企重返一二城市,突顯房企佈局戰略與一二線城市投資價值;

  第三、拿地動作較多的基本為品牌房企,拿地銀行房屋2胎利率多少缺錢急用哪裡借錢地塊基本為優質地塊,證明從土地市場開始,優勢資源開始向品牌房企集中。以後整個房地產市場市場集中度會因此而逐漸提升;

  第四、土地市場由去年下半年以來的溢價率表現較率高轉為樓板價的實際上漲。由於政策的幹預與土地市場回暖,土地市場總體溢價率會降低,但是,起始樓板價或成交樓板價會上升,也就是土地價格開始進入上漲通道。

  從成交樓面均價來看,2013年5月全國300個城市成交樓面均價為1190元/平方米,環比上漲23%,同比上漲58%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1648元/平方米,環比上漲21%,同比上漲52%。

  從溢價率角度來看,2013年5月全國300個城市土地平均溢價率19%,較上月增加2個百分點,較去年同期增加15個百分點;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率22%,較上月增加2個百分點,較去年同期增加17個百分點。

  第五、重點城市商辦用地在此輪市場表現中較為突出。一方面是因為政府新的規劃頻頻出臺,如上海前灘、南外灘、臨港新城等等,市場熱點及新的發展規劃機會使開發企業加速佈局這些價值窪地,另外一方面,住宅市場頻頻調控,也是一些企業開始考慮轉型商業地產,以持有一部分物業規避住宅市場調控對於公司發展的影響。

 "地王"頻出,或引發短期土地新政幹預

  從新國五條細則落地之後全國土地市場表現來看,2013年5月以來,中國土地市場持續升溫,高單價、高溢價地塊頻現、多地"地王"記錄屢被刷新。土地市場由去年下半年以來的溢價率表現較率高轉為樓板價的實際上漲。

  例如:5月9日,上海浦東新區世博會地區拍賣的其中兩個地塊,樓面單價接連刷新該市年內單價"地王"。其中一塊甚至以超過4萬元/平方米的價格創下上海三年以來的樓面地價新高。廣州本月亦是一連拍出三個"地王",其中海珠區一臨江地塊樓面地價高達3.5萬元/平方米,刷新白雲區月初剛誕生的"新地王"紀錄。5月3日,長沙金融生態區的一商住地塊,以35.79億元的總價,刷新長沙2012年的最高紀錄。2013年5月29日,滬總價地王刷新,北京福潤天成房地產開發有限公司46億奪長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊,溢價57%,樓板價29229元。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,無論何種形式以何種方式讓土地市場出現"高溢價"、"地王"現象,在房地產市場基本面剛剛回暖的市場環境下,土地市場出現"高溢價"、"地王"不是一件好事情。土地市場"高溢價"、"地王"是魔鬼,如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復蘇的行情,這極有可能是市場走向出現偏差,調控效果功虧一簣,這或將導致樓市調控政策由當前的定向"微調"寬松為主的時期轉為再度"階段性"收緊。

  5月27日,已經獲得7個報價、原計劃將於28日成交的北京市豐臺區花鄉夏傢胡同住宅用地"準地王"被緊急叫停或許就是政府政策幹預的表現之一。但是,後續土地市場如何來走,在"炒地價"與"控地價"之間,在"炒地價"與"控房價"之間,政府和開發企業如何進行平衡,都是值得我們思考的問題。

  在這個階段,北京傳言要"限房價,竟地價",廣州已經是限地價拼配建保障房,上海和其他土地市場相對較熱的城市近期或許也有可能出臺土地新政,調控相對開始高企的土地價格。

  盡管暫時沒有聽說上海和其他城市會出臺土地新政的消息,但是,此前上海在出讓土地的時候,有的地塊本身就有配建5%保障房的要求,上海或其他城市極有可能重新重視土地政策中"配建"對於土地市場調控的作用。

 那麼,這些土地新政對於土地市場會有哪些影響?

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,根據經驗來看,如果出臺配建等方面的土地新政,預計也隻是短期內政策,也不會所有的地塊都這麼執行,隻是局部區域個房貸轉貸年息借貸增貸轉貸別地塊來執行。如果這些地塊容易引起市場炒作,那麼就有可能利用這樣的方式短期內給土地市場降溫。

  但是,要從根本上緩解地價上漲的現象,還必須想方設法增加土地供應。以上海為例,雖然近兩個月的土地市場供應量和成交量看上去比較大,成交也很活躍,但很大比重是商辦用地,宅地的比例並不大。而上海市2013年住房住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供應計劃面積是1000公頃,這個供應量其實並不高,和去年是持平的。

  因此,對於一線城市等土地資源供應緊張的城市,筆者建議:

  1、加大城中村、棚戶區、市中心廠房等方面的改造力度,使這些閑置土地資源盡快盤活,以儲備更多的商品房用地土地;

  2、取消經適房,利用現有經適房用地、經適房資源形成市場供應;

  3、從基礎設施、配套等多方面加強對於郊區新城開發建設力度的支持,加大新城土地出讓力度,以緩解土地市場供應緊張的問題。

 對於土地資源供應偏大的城市,筆者建議:

  1、引導土地出讓和供應的節奏,合理控制土地出讓規模;

  2、查處違法用地,保障土地資源有序合理使用。

  不要錯過性價比較高的拿地"換倉"時機

  據媒體報道,4月16日,國土資源部對外公佈瞭2013年全國住宅用地供應計劃,計劃供應總量15.08萬公頃,其中商品住房用地10.92萬公頃,與去年計劃供應量相比,降幅分別為12.6%和10.7%,這是全國住房供地連續第二年減少。

  對於企業來講,政府公佈供地計劃的同時開始大規模推地,開2胎房貸 2胎房貸流程發企業應該怎麼樣去把握好當前土地市場的機會呢?同策咨詢研究中心總監張宏偉認為:

  首先,市場基本面正處於復蘇、回暖這樣的轉型過程中,企業應該把握好轉型過程中的市場機會。

  在"基本面"已經持續好轉的市場背景下,加上通脹預期的因素,以及新"國五條"細則發佈後一手房"免稅(20%個稅征)"的效應,這將進一步影響購房者入市的步伐,總體上助推新房市場繼續放量,這對於提振開發企業拿地的信心起到非常重要作用。

  其次,把握好政府大規模推地的時機。2013年3-4月這個時間段,2013年各個地方政府供地計劃陸續出臺,這也為各大房企在拿地、戰略佈局上也有瞭更多的選擇。在這樣的時間段,企業要把握好政府大規模推地的時機。

  第三、不要錯過性價比較高的拿地"換倉"時機。

  從全國市場來看,當前,土地市場成交量開始大幅回升,土地價格還沒有出現大幅反彈的市場背景下,當前仍然是相對比較好的拿地時機,在今年上半年,及時跑量回籠資金,然後將資金投入到土地市場拿地,換倉謀求下一輪市場的發展機會仍然是大多數房企戰略上的選擇。

  第四、把握好拿地時機離不開多渠道融資的支持。數據顯示,截至目前,2013年年內,近30傢的房企年內海外融資總額度已經接近800億元。同時,我們也看到至少有協信等6傢房企準備在香港上市,上市前後這些企業勢必也會有大規模的融資、拿地行動。

  從以上分析我們看看出,對於現金流回收效率較好的企業來講則面臨著比較好的拿地機會,對於他們來講,當前土地市場的"春天"就是拿地的機會。我們看到,現金流充裕的企業尤其是高周轉企業、央企地產企業正在加速拿地,並且所拿的地塊基本上是市中心優質地塊。

  2013年上半年以來全國各地出現的總價"地王"、樓板價"地王"等,其實並不稀奇,因為這些地塊本身就是市中心優質地塊,這些"地王"的出現大多數不是因為溢價率過高導致的。

  把握好拿地機會,關鍵在2013年上半年

  我們看到一方面政府正在大規模推地,另外,一些一二線城市也在拿出不少優質地塊吸引開發企業過去投資。

  從一定意義上講,市中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致龍頭開發企業看好一二線城市的這些地塊的推出。

  從市場表現結果我們也看出,龍頭開發企業看好一二線城市這些地塊的推出,一定程度上導致優質資源向龍頭開發企業不斷集中的趨勢。土地資源向龍頭房企集中也就意味著商品房市場的集中度也會越來越高,並且會伴隨著市場的發展逐漸提高。

  總的來看,行業發展經驗也表明,在樓市調控政策收緊,市場流動性不斷收緊的市場背景下,哪個房企擁有更多的現金流,哪個房企能夠把握好市場尤其是土地市場底部的機會,盡快將手頭持有現金轉為土地,及時"換倉"謀求下一輪的房地產市場發展機會,哪些房企將在"逆勢擴張"的市場背景下立於不敗之地。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,對於企業來講,把握好現在,在2013年上半年,土地市場成交量開始大幅回升,土地價格還沒有出現大幅反彈的市場背景下,應該抓緊時間跑量回籠資金,否則跑得慢瞭也就可能陷入市場僵局,錯失這一輪相對較為便宜的土地市場拿地機會。換一句話說,樓市沒有加時賽,在未來市場不會給任何一個企業一個理由讓其可以重來一次,在當前,把握好當前的市場機會,就把控住瞭未來,否則,可能與機會失之交臂,落後於其他房企。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-07/14142245455.shtml
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