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好時光淡去 房企凈利潤率接近制造業
"這凈利潤率水平已經接近我們這的制造業瞭。"中國銀行一位房貸部門人士在看過融創中國財報後驚訝地表示。他所說的制造業主要是指造紙、印刷等行業。
融創中國2013年業績報告顯示，公司全年銷售額達到547.3億元，同比增長53%。更令人稱贊的是，相比兩年前一度高達104%的凈負債 率，2013年卻下降至69.7%。然而，更值得關註的是，融創中國2013年營業收入為308.4億，溢價僅34.9億，毛利率為23.3%，凈利潤率 為11.3%。融創高層解釋，這是因為收購的綠城項目拖累瞭集團整體毛利率水平。
當融創中國對外宣佈融大同區房屋借款創綠城項目的毛利率水平僅為7%時，一位業內人士甚至懷疑融創的高層可能報錯瞭數字。
汪孟德沒有接受21世紀經濟報道記者進一步交流的請求。顯然，融創中國目前不願意多提及毛利率以及凈利潤率的數據。
融創中國2013年綜合收益表顯示，融創中國的收入盡管高達308.4億，但銷售成本卻高達236.6億。這顯然影響瞭企業凈利潤水平。
在房地產行業，應對利潤走低的法寶是高周轉，這也是融創中國堅持的戰略。聯昌國際證券香港有限公司副總裁胡繼中在接受21世紀經濟報道記者采訪 時表示，"在模式上，融創一直堅持比較快周轉，它比同業特別是高端物業的開發商的開發銷售速度要快。這與公司管理層從銷售起傢和過往風格和經歷密切相 關。"
胡繼中稱，投資者希望融創在負債和地價方面控制好一些。融創中國毛利率偏低是事實，但如果它周轉快就可以彌補這方面的缺陷。比如萬科的2013 年毛利率隻有23.7%，比中海32.5%要低不少，但萬科就是高周轉取勝的公司。當然市場更喜歡中海這樣各方面都比較均衡穩定發展的模式。融創目前銷售 速度還比較快，如果銷售速度能一直保持高於同業的水平，投資者也會接受它毛利率偏低的情況。
胡繼中認為，融創中國目前所面臨的風險是，一些地塊的拿地成本偏貴，盡管這些地塊大多位於大城市核心區域，地段確實稀缺，未來售價可能比周邊樓盤有溢價空間，但今年房價可能出現一定幅度的調整，所以在未來售價方面的估計也不能過於進取。
以銷售見長的融創中國，或許可以通過高周轉來彌補毛利率走低的缺陷，但對於其他很多房企而言，這是目前最大的苦惱。
據遠洋地產發佈的年報顯示，2013年，遠洋地產實現營業額311億元，同比僅增長9%。毛利率僅為24%，比2012年的27%低4個百分 點。遠洋地產總裁李明在業績會上承認，"毛利率已達歷史最低。"李明解釋稱，這是因為土地價格高，另外，70%的銷售額來自公司新進城市，一期入市價格原 本就低。
綠城中國近期公佈的2013 年業績顯示，綠城中國去年總收入同比下降18.1%至289.9 億元。管理層表示，收入下降主要由於2012 年出售瞭10個項目給融創中國。但綠城顯示瞭它有較強的盈利能力，公司去年核心凈利潤同比小幅增長1.6%至55.5 億元，毛利率為30.3%，核心凈利率則從2012 年的15.4%提升至19.1%。
但海通證券分析指出，"最近，流動性收緊以及杭州(樓盤)市場供應過量和降價銷售的問題引發瞭投資者的擔憂。作為杭州市場的龍頭，綠城中國今年可能會采取一些靈活的促銷方式。我們認為2014 年和2015 年利潤率的下降是不可避免的。"
利潤走低，是房地產行業普遍現象。按照申銀萬國房地產行業分類，土地貸款高雄茂林土地貸款滬深兩市已經有90傢房企公佈2013年年報，其平均凈利率為11%，同比下跌1個百分點。
繼續形成對房企利潤率的威脅是，目前行業走勢並不明朗。中原地產分析師張大偉認為，杭州等二線城市項目價格出現調整，預示著2014年整體樓市 分化愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大。特別是庫存嚴重的城市，人口新增放緩的城市，最近都有可能再次出現降價。
蘭德咨詢總裁宋延慶表土融建融彰化二水土融建融示，從已經發佈的2013年年報企業來看，有73%的企業實現瞭凈利潤正增長，但同時有61%的企業利潤率出現下滑，延續 著年均下降1個百分點左右的趨勢。所謂暴利，隻是明日黃花。如果隻看利潤率，目前房地產行業已屬"中利行業"，到2015年，房企凈利潤率很可能觸及 "10%紅線"。如何逆市拉升起下行的利潤率曲線，是房地產企業必須要面對的一大問題。
值得註意的是，大多數上市企業對年報不利的方面進行粉飾。比如，利息資本化就是一種方式。"在會計準則上，開發企業的利息是可以資本化的。比如 從現金流看，一個企業可能需要支付80億的利息費用，但在損益表隻入賬5億元，另外的75億可以在未來幾年逐漸入賬，這個時間是由開發周期決定。所以房地 產企業在這方面有很大的利潤調節空間。2013年開發商入賬毛利率普遍下滑，但利息費用少計提能提供凈利潤率。"一位分析師稱。
據融創中國年報顯示，其在報告期內利息開支以及其他財務成本共計25.7億，但其資本化財務成本高達19.5億，最終計算到財務報表中的財務成本僅5.8億。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-03/09244036597.shtml
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