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內容來自sina新聞

樓市回暖高價地解套 中華企業謹慎重歸土地市場

  樓市的漸漸回暖讓那些曾經被高價地"套牢"的開發商成功解套。在艱難地將庫存轉化為現金流後，他們開始回歸土地市場。

  日前，已經兩年多未拿地的中華企業(600675.SH)以13.7億元底價競得無錫一幅商住地塊；此前飽受高價地困擾的雅戈爾(600177.SH)和小商品城(600415.SH)雙雙重返土地市場，雅戈爾在其大本營寧波連拿4個項目，小商品城聯合濱江集團(002244.SZ)以43.83億元拿下備受矚目的杭州華傢池一幅地塊。

  中華企業一名高管在接受《第一財經日報》記者采訪時稱，公司旗下項目今年以來銷售不錯，因此在土地儲備方面會有一定預算。"以前拿的地確實樓板價有些偏高，調控給公司帶來瞭一些困難，我們現在的拿地思路會有一些改變，重點在於風險可控並偏向'高周轉'的模式。"

  低調重返土地市場

  今年4月25日，SOHO中國聯合體以31.9億元的價格拿下上海長寧區虹橋路街道261街坊6丘A3-02地塊(古北5-2)，折合樓板價30243元/平方米，溢價率48.3%。與SOHO中國"互掐"到最後的，就是曾負責古北區域一級土地開發、在"傢門口作戰"的中華企業。

  據中華企業負責拿地的一位人士回憶，"當時對方基本上是不計成本地在舉牌，我們確實很想拿，但最終的價格已經超過我們的上限，不得不放棄。"

  顯然，相比上一輪樓市瘋狂時期的激進，飽受調控之苦的中華企業變得保守瞭很多。在2009~2011年樓市火爆時，中華企業至少6次在上海、蘇州、杭州、江陰等城市拿下多個高價地塊，耗資近100億元。

  嚴厲的調控使得這些高價地塊紛紛成為瞭中華企業手中的"燙手房貸第二順位銀行山芋"，公司一方面放緩項目的開發計劃，另一方面也漸漸淡出土地市場。

  "開發商並不怕虧本賣房，怕的是庫存'爛在手裡'。"接近中華企業的知情人士對記者稱，去年以來樓市回暖土建融屏東崁頂土建融明顯，中華企業手裡一些照理說不太好賣的大戶型產品也很熱銷。

  網上房地產數據顯示，中華企業位於松江區的一個樓盤於今年初推出459套房源，截至昨日，已累計售出311套，去化率將近七成。2010年2月，中華企業以26.23億的價格拿下這一項目地塊，折合樓板價11111元/平方米，溢價率達172%。

  業內人士對記者稱，這個項目的均價在1.7萬元/平方米左右，也就是說開發商其實沒賺錢。"之前的高價地基本沒有給公司貢獻利潤，現在樓市持續回暖，銷售速度加快，資金鏈轉得動就必須趕緊拿地快速開發瞭，再不拿地，後幾年的利潤就無法保障瞭。"

  昔日的"被套者"重返土地市場並非孤例。9月5日，小商品城聯合濱江集團以43.83億元並配建不少於2200平方米保障房的代價，拿下杭州土融建融南投國姓土融建融華傢池一幅地塊，折合樓板價23190元/平方米。

  小商品城上一次大規模拿地還要追溯至2009年7月。當時小商品城擊敗綠城、濱江等房企，以18.9億元的總價拿下錢江新城南星地塊，樓板價高達20650元/平方米。然而，隨之而來的嚴厲調控使公司的地產業務陷入困境，也直接導致公司旗下地產項目的推進較為緩慢，部分項目更被外界指責為"蓄意囤地捂盤"。

  拿地思路轉變

  從幾年前的瘋狂高價搶地，到無奈放棄古北地塊，再到無錫底價拿地，中華企業在拿地思路上的改變清晰可見。

  "無錫項目我們已經跟蹤瞭超過一年的時間，和當地政府也有比較充分的溝通，最終價格也在我們的預期之內。"中華企業上述高管對記者表示，公司的拿地思路已經有一些改變，重點在於風險可控並偏向"高周轉"的模式。

  對於為何不在大本營上海拿地，而轉戰江蘇，上述高管回應稱，"我們也希望在上海拿地，但上海最近幾個月的平均溢價率太高瞭，我們希望能夠穩健一些，進而確保投資收益。另外，我們也會考慮以收購方式獲得土地。"

  業內人士認為，如今在一線城市拿高價地的主要是一些前期利潤比較好且急於謀求擴張的公司，那些之前被"高價地"套牢的企業，普遍選擇去拿一些低價地。"三四線及以下城市，樓市整體供過於求、地價不高，但產品有升級的空間，價格還是可以賣得好的。"

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-14/00583568721.shtml

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