劉慧君

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  統計顯示，今年上半年，大連市內四區二手房過戶量為16095套，較2012年同期上漲146%，達到瞭2012年全年過戶量的87.9%。從單月來看，2013年上半年的二手房市場可分成三個階段。

  1月-2月

  購房需求釋放期

  今年的二手房市場延續瞭2012年的勢頭，1月份市場供應量大，熱點區域成交房源持續增加，剛性需求還未退潮，改善型需求持續入市。成交量的持續增加，也帶動瞭整個市場成交均價的上漲，房價再次進入上升通道。 2月份因春節假期的因素，實際交易天數減少，導致總體過戶量減少。從1月份和2月份的成交結構來看，學區房從年前占成交比例的8%增長到瞭年後的12%，婚房從年前占成交比例的13%增長到瞭年後的16%，自住型購房者仍然占據瞭成交比例中的大部分，剛性需求購房量占總成交量的70%左右。業主的惜售和購房者的恐慌性購房交織在一起，不僅成交量小幅走高，也推動瞭價格的節節攀升。

  3月-4月

  購房需求透支期

  受新"國五條"出臺的影響，3月本市二手房突現"火熱"局面，市場買賣雙方高漲的交易願望在短期內推高瞭大連二手房的成交量。售房征收20%的個稅，增加瞭交易成本，因此也刺激瞭需求的釋放以及業主的出售。

  此外，大連市內四區二手房的議價空間也有瞭較大的增加，多數業主為瞭盡快促成交易都會有1萬-2萬元的讓步。市場的掛牌價格也有瞭明顯變化，以前虛高不下的價位出現瞭較大幅度的縮水。購房者同樣也存在一定的恐慌心態，擔心新政細則落地後會出現稅費轉嫁情況，從而使得自己的購房成本大幅提高。因此，還在猶豫之中的購房者大多都在近期快速成交。與2009年火爆的市場相比，2013年3月的交易量雖然大幅增加但成交均價卻相對保持穩定。

  由於3月份絕大多數購房者搶著先報稅後過戶，但由於3月報稅出稅單時間由原來的5個工作日延長到10個工作日，這就積壓瞭很多未過戶成功的購房者被迫到4月過戶，也導致4月本市二手房過戶量的激增。為瞭趕搭政策末班車，躲避高額個稅，買賣雙方交易熱情空前高漲，新增房源量以及成交量都出現暴漲。

  5月-6月

  購房需求觀望期

  在新"國五條"出臺2個月後，傳統樓市熱銷季"紅五月"並沒有出現，細則出臺卻未落地，使得購房者觀望情緒濃重。而之前三四月份的熱銷，也使得5月市場上掛牌量不足，成交量出現明顯下滑。 5月雖呈下滑趨勢，但學區房成交量攀升。優質學區房源受到剛需購房者的追捧，價格出現小幅回漲的趨勢。

  6月份，大連市內四區二手房過戶量達到1816套，與去年同期1519套的過戶量相比，上漲20%，增加瞭297套，改善性需求逐漸開始入市，從而刺激瞭市場的"回暖"。

  業內人士表示，目前，市內各傢銀行的首套房貸全部恢復基準利率，也有部分銀行暫停房貸業務，與此同時外地城市不斷傳出銀行收緊房貸業務，某些銀行暫停房貸業務的消息。雖然大連市內的銀行對房貸並未實行大面積收緊，但買房人心理仍有不小波動。購房者往往認為一旦資金收緊，房價的漲幅或將會得到明顯控制。業內人士分析認為，三季度二手房成交量可能不會持續攀升。

  展望

  下半年房價仍將穩中有升

  現在，購房需求並不缺乏，這是眾多業內人士的一致觀點。隨著城市化進程加快，越來越多鄉鎮人口湧入城市。二胎房屋一旦新的政策促使成交量出現下滑，馬上就會有新的客源補充進來。而強大的剛性需求會支撐著大連房價平穩上揚。

  至於下半年大連房價走向，業內人士預測，仍將維持穩中有升的態勢。一方面，影響房價的主要因素--土地成本、建築成本等均呈上漲趨勢，決定瞭房價很難不漲；另一方面，嚴厲的樓市調控和購房者的日趨理性，又決定瞭漲幅非常有限。據統計，今年上半年，大連房價的同、環比漲幅均為5%左右，下半年漲幅預計也不會超過這個幅度。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-16/08012298259.shtml

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